Die Gemeinde musseinem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen[1], wenn diese die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten haben. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturelle Veränderungen – ein erhebliches Überangebot an Wohnungen zu verzeichnen ist.
Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.[2] Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums ankommt.[3] Ob und ggf. in welchen Internetportalen leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist ebenfalls eine Frage der Umstände des Einzelfalls.[4]
Ausgewählte Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte aus jüngster Vergangenheit
- Ein Steuererlass kann nur gerechtfertigt sein, wenn der Steuerpflichtige wirtschaftliche Einbußen zu verkraften hat, auf deren Entstehung er keinerlei Einfluss hatte. Ein Vermieter, der in Umsetzung einer schon in den Vorjahren getroffenen unternehmerischen Entscheidung und in Vorbereitung des geplanten Abrisses die leerstehenden Wohnungen nicht mehr am Markt anbietet und seit dem 1.10.2011 sogar ein aktives Umzugsmanagement betreibt, hat keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2011.[5]
- Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung i. S. v. § 33 Abs. 1 Satz 1 GStG a. F. dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs 1 Satz 1 GStG a. F. auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings lässt ein strukturell bedingter Leerstand als solcher nicht die Pflicht entfallen, sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzinszu bemühen. Hier liegen derartige Bemühungen durch die Erteilung eines Makleralleinauftrags vor.[6]
- Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten i. S. d. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls, die sich einer allgemeingültigen Antwort entzieht. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden. Wenn nicht dargelegt wird, welche konkreten Bemühungen der Makler entfaltet hat, wird auch nicht ersichtlich, ob dieser versucht hat, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Einen Erfahrungssatz des Inhalts, dass Makler immer oder jedenfalls in der Regel versuchen, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen, gibt es nicht.[7]
- Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Das Fehlen jeglicher Vermietungsbemühungen führt zu der Annahme des Vertretenmüssens der Ertragsminderung. In einer freien Wirtschaft sind unternehmerische Projekte und die entsprechenden Bedarfe vielfältig ...
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