Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich. Die auf Grundstücke bezogenen Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts gelten daher für Erbbaurechte und Untererbbaurechte entsprechend.

Die Verwaltung hat zur steuerlichen Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen in gleich lautenden Ländererlassen[1] umfangreich Stellung genommen.

[1] Vgl. die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen v. 16.9.2015, BStBl 2015 I S. 827, mit umfangreichen Rechtsprechungsnachweisen.

2.5.1 Steuerbare Erbbaurechtsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen beim Erbbaurecht die folgenden Rechtsvorgänge:[1]

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

    • ein Vertrag, der den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts begründet,[2]
    • ein Vertrag, der den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts begründet,[3]
    • die Ausübung des Vorrechts auf Erneuerung des Erbbaurechts nach § 31 ErbbauRG,
    • eine Vereinbarung über die Verlängerung eines Erbbaurechts;[4]

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG

    • eine auf die Bestellung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Vertrag, der den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts begründet, vorausgegangen ist,
    • eine auf die Übertragung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Vertrag, der den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts begründet, vorausgegangen ist,
    • ein Rechtsgeschäft, durch das ein Erbbaurecht vor dem vereinbarten Zeitablauf aufgehoben oder auf ein Erbbaurecht verzichtet wird,[5]
    • der Heimfall eines Erbbaurechts nach § 32 ErbbauRG,[6]
    • eine auf die Verlängerung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn keine Vereinbarung über die Verlängerung eines Erbbaurechts vorausgegangen ist;

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG

    • der Übergang eines Erbbaurechts kraft Gesetzes und die Übertragung eines Erbbaurechts durch behördlichen Ausspruch,
    • die vorzeitige Löschung eines nicht dem Grundstückseigentümer selbst zustehenden Erbbaurechts im Erbbaugrundbuch, wenn kein Rechtsgeschäft, durch das ein Erbbaurecht vor dem vereinbarten Zeitablauf aufgehoben oder auf ein Erbbaurecht verzichtet wird, vorausgegangen ist;[7]

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG

    • das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren über ein Erbbaurecht;

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG

    • ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Anspruchs auf Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts oder der Rechte aus einem Meistgebot begründet;[8]

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG

    • ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Angebot zum Abschluss eines Vertrages begründet, kraft dessen die Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts verlangt werden kann;

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG

    • die Abtretung eines der vorstehend unter § 1 Abs. 1 Nr. 5 und 6 GrEStG beschriebenen Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet.
[1] Vgl. die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen v. 16.9.2015, BStBl 2015 I S. 827, Tz. 2, mit umfangreichen Rechtsprechungsnachweisen.

2.5.2 Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks

Erwirbt ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück, sind folgende Fälle denkbar:

Grundstückserwerb mit Erwerb eines Erbbauzinsanspruchs

Wenn ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erwirbt, unterliegt der mit dem Grundstückserwerb verbundene Erwerb des Erbbauzinsanspruchs nicht der Grunderwerbsteuer, da das Recht auf Erbbauzins – obwohl zivilrechtlich wesentlicher Bestandteil des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks – nicht zum Grundstück gerechnet wird.[1] Der Grunderwerbsteuer unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag. Der Kaufpreis ist nicht nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen.[2]

 
Praxis-Beispiel

Berechnung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage[3]

A erwirbt von B ein Grundstück zum Gesamtkaufpreis in Höhe von 250.000 EUR. Das Grundstück ist zugunsten des C mit einem Erbbaurecht belastet, das eine Restlaufzeit von 40 Jahren hat. Der von C jährlich zu entrichtende Erbbauzins beträgt 5.000 EUR.

Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks durch A berechnet sich wie folgt:

 
Gesamtkaufpreis 250.000 EUR

Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs (§ 13 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 15 Abs. 1 BewG)

Jahreswert 5.000 EUR * Vervielfältiger 16,487		 - 82.435 EUR
Bemessungsgrundlage für...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Finance Office Premium. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen


Meistgelesene beiträge