Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen.
Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, hat jedes dieser besonderen Wirtschaftsgüter eine eigenständige AfA-Bemessungsgrundlage, für die eine eigenständige Abschreibung erfolgt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten[1] des Gesamtgebäudes sind auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile aufzuteilen. Maßgebend ist i. d. R. das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes, es sei denn, die Aufteilung führt zu einem unangemessenen Ergebnis.[2]
Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Unselbstständige Gebäudeteile sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass es ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint.[3] Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen hat die Finanzverwaltung Grundsätze aufgestellt.[4] Unselbstständige Gebäudeteile, die zwangsläufig mehreren Zwecken dienen (z. B. Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizungsanlage), sind nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen.[5] Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung)[6] zu ermitteln. Ggf. kommt als alternativer Aufteilungsmaßstab das Verhältnis des umbauten Raums in Betracht oder in Sonderfällen eine Aufteilung nach der Zahl der Nutzungsberechtigten.[7]
Die Nutzungsdauer (Restnutzungsdauer) aller Gebäudeteile ist einheitlich, während die AfA-Methoden und AfA-Sätze für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedlich sein können.[8]
Gebäude bestehend aus 4 selbstständigen Gebäudeteilen
| A erstellt in 2023 ein 3-geschossiges Gebäude (Bauantrag vom 10.12.2023), das wie folgt genutzt wird: | ||
| II. OG | links: Büro an Rechtsanwalt vermietet | rechts: Nutzung für fremde Wohnzwecke |
| I. OG | links: eigene Wohnzwecke | rechts: Nutzung für fremde betriebliche Zwecke |
| EG | links: Laden eigener Betrieb | rechts: Nutzung für fremde Wohnzwecke |
| Lösung: | ||
| Das Gebäude besteht aus 4 selbstständigen Gebäudeteilen. | ||
| Wirtschaftsgut 1 | Nutzung für eigene betriebliche Zwecke: EG links (Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 3 %) | |
| Wirtschaftsgut 2 | Nutzung für fremde betriebliche Zwecke: I. OG rechts + II. OG links (Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 3 %, wenn im Betriebsvermögen des A, ansonsten Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG mit 2 %) | |
| Wirtschaftsgut 3 | Nutzung für fremde Wohnzwecke: EG rechts + II. OG rechts (Abschreibung linear nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG mit 2 %) | |
| Wirtschaftsgut 4 | Nutzung für eigene Wohnzwecke: I. OG links | |
Betriebliches Grundstück: Keine Zwangsentnahme durch Fremdvermietung
Ein zunächst betrieblich genutzter Gebäudeteil verliert ohne Entnahmehandlung seine Eigenschaft als Betriebsvermögen nicht dadurch, dass er zu fremden Wohnzwecken vermietet wird und sich in dem Gebäude ein weiterer zu fremden Wohnzwecken vermieteter Gebäudeteil befindet, der zum Privatvermögen gehört.[9]
Ein bisher zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil, der nunmehr für fremde gewerbliche Zwecke vermietet wird, bleibt Privatvermögen, auch wenn der Steuerpflichtige einen weiteren, schon vorher für fremde betriebliche Zwecke vermieteten Gebäudeteil dem gewillkürten Betriebsvermögen zugeordnet hat.[10]
2.1 AfA-Bemessungsgrundlage bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks
Als AfA-Bemessungsgrundlage gelten die Gebäudeanschaffungskosten. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, soweit sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Auch darf das Finanzamt – bzw. im Klageverfahren das FG – auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangen, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.[1] Fehlt eine vertragliche Kaufpreisaufteilung oder kann diese nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sind die Anschaffungskosten nach dem...
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