Rz. 46

In allen Fällen, in denen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht sprechen, ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist.

Hierbei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren:

  • Einnahmen und Werbungskosten sind zu schätzen. Dies kann anhand der letzten 5 Jahre geschehen. Behauptet der Stpfl., dass er auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und die Einkünfte erhöht habe, sind die zukünftigen 5 Jahre für die Schätzung zugrunde zu legen.
  • Bei Ferienwohnungen sind Aufwendungen für die Fremdvermietung direkt zuzuordnen, z. B. Fahrtkosten zur Schlüsselübergabe, Energiekosten durch die Vermietung usw. Im Übrigen erfolgt eine Aufteilung entsprechend der Nutzung, z. B. bei Absetzungen für Abnutzung, Zinsen, öffentliche Abgaben, Versicherungen usw.
  • Ein etwaiger Leerstand bei Ferienwohnungen wird unter Aufgabe der bisherigen Rspr. der Vermietung zugerechnet (bisher Selbstnutzung), wenn die Selbstnutzung beschränkt ist, sodass die Aufwendungen für diese Zeit als Werbungskosten abziehbar sind, aber für die Schätzung des Totalüberschusses zu höheren Werbungskostenüberschüssen führen. Ist eine Selbstnutzung jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Weg der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Ist der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklärbar, sind die Aufwendungen jeweils zu 50 % der Vermietung und der Selbstnutzung zuzurechnen.
  • Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre.[1] Er ist kürzer, wenn der Stpfl. bei Erwerb der Ferienwohnung deren Veräußerung ernsthaft in Betracht gezogen hat. Die Verwaltung ist bisher von einem Prognosezeitraum von 100 Jahren ausgegangen[2], hat diese Auffassung aber aufgegeben und sich der Rechtsprechung des BFH angeschlossen, sofern keine zeitlich befristete Vermietung vorliegt. In diesem Fall ist der befristete Vermietungszeitraum zugrunde zu legen.[3] Aufwendungen für Instandhaltung können entsprechend § 28 II. BVO geschätzt werden.
  • Die AfA ist für die Prognose nach § 7 Abs. 4 EStG zu berechnen. Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen sind nicht zu berücksichtigen. Bei der Prognose für einen nur kurzen Zeitraum hat der BFH aber Sonderabschreibungen nach dem FördGG in die Berechnung mit einbezogen.[4]
  • Da die Schätzung über 30 Jahre viele Unsicherheitsfaktoren enthält, ist für die Einnahmen ein Zuschlag von 10 %, für die Werbungskosten ein Abschlag von 10 % vorzunehmen.
  • Die Prognose ist gesondert für jede vermietete Immobilie vorzunehmen.[5]

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