FG Rheinland-Pfalz Urteil vom 05.10.2000 - 4 K 2359/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel:Gescheiterte Verkäufe bei der Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen / Beginn der Fünf-Jahres-Frist bei Sanierungsgebäuden

Leitsatz (redaktionell)

1. Gescheiterte Grundstücksverkäufe sind für die Berechnung der Drei-Objekt-Grenze mitzuzählen.
2. Im Fall der Sanierung von erworbenen Gebäuden beginnt der für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels maßgebliche Fünfjahreszeitraum mit dem Abschluss der durchgeführten Arbeiten.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; EStDV § 82g

Nachgehend

BFH (Urteil vom 05.12.2002; Aktenzeichen IV R 57/01)

Tatbestand

Strittig ist, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und ob die in Etagenwohnungen aufgeteilte Immobilie deshalb nicht zum abzugsfähigen Umlaufvermögen gehört.

Der Kläger zu 1. ist an einem Bauunternehmen beteiligt, das in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG betrieben wird. Der Kläger zu 2. ist an einer GmbH beteiligt, die ein Baunebengewerbe ausübt. Die Kläger schlossen sich zu einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zusammen und erwarben als Gesellschafter am 11. November 1988 von der Stadt Ludwigshafen für 155.000,-- DM das Grundstück in der ... 81 in Ludwigshafen. Das Grundstück war mit einem Sanierungsvermerk belastet. Im Kaufvertrag verpflichteten sich die Kläger, das Gebäude so instand zu setzen und zu modernisieren, dass das Objekt dauerhaft nutzbar ist und ein gefälliges äußeres Erscheinungsbild hat. Zur Absicherung dieser Verpflichtung wurde der Verkäuferin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt. In den Jahren 1990 bis Ende 1991 sanierten die Kläger das aufstehende Gebäude für 837.000,-- DM. Die Modernisierungskosten finanzierten die Kläger ebenso wie den Kaufpreis fremd. Das sanierte Gebäude vermieteten sie in den Jahren 1992 und 1993. Durch Erklärung vom 18. April 1994 teilten die Kläger das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in vier Etagenwohnungen auf und verkauften es am 21. April 1994 mit notariell beurkundetem Kaufvertrag für insgesamt 1,4 Mio. DM an einen Käufer. Da der Käufer den Kaufpreis nicht entrichtete, verkauften die Kläger die Etagenwohnungen einzeln, und zwar wie folgt:

Wohnung im:	Kaufvertrag vom:	Kaufpreis:
2. OG	14. 10. 1994	305.000,-- DM
DG	10. 05. 1995	340.000,-- DM
EG	27. 03. 1996	170.000,-- DM

Die Wohnung im Erdgeschoß wurde an zwei Erwerber veräußert, die jeweils einen Miteigentumsanteil zu 1/2 erwarben.

Mit Wirkung zum 1. 6. 1996 schied der Kläger zu 1. aus der GdbR aus. Der Kläger zu 2. übernahm mit der verbleibenden Eigentumswohnung noch eine bestehende Verbindlichkeit der Gesellschaft von 300.000,-- DM. Eine daneben bestehende Restschuld des laufenden Kontos lösten die Kläger nach ihren Angaben gegenüber der Grunderwerbsteuerstelle jeweils hälftig mit 56.000,-- DM ab. Neben dem notariell beglaubigten Antrag auf Grundbuchberichtigung bestehen keine schriftlichen Vereinbarungen über das Ausscheiden des Klägers zu 1.

Für 1991 erließ der Beklagte am 8. April 1993 einen Feststellungsbescheid. Darin ging er erklärungsgemäß von negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 108.819,-- DM aus. Diesen Feststellungsbescheid änderte der Beklagte mit Bescheid vom 20. Dezember 1996 und stufte dort die Einkünfte nunmehr als Einkünfte aus Gewerbebetrieb ein, ließ die geltend gemachte AfA in Höhe von 64.304,-- DM nicht mehr zum Abzug zu und stellte den Verlust aus Gewerbebetrieb auf 44.515,-- DM fest.

Den am 17. Januar 1997 gegen den Änderungsbescheid erhobenen Einspruch wies der Beklagte durch Einspruchsentscheidung vom 22. Juni 1998 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er im Kern aus: Die Kläger seien gewerblich tätig geworden, da sie alle vier Etagenwohnungen innerhalb des Fünfjahreszeitraums verkauft hätten; das Scheitern dieses Verkaufs würde daran nichts ändern. Darüber hinaus sei die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung auch deshalb überschritten, weil innerhalb des Fünfjahrszeitraums drei der Etagenwohnungen letztlich verkauft worden seien und die dritte Etagenwohnung wegen der Veräußerung von zwei Miteigentumsanteilen als zwei Objekte zu zählen sei. Für eine bedingte Verkaufsabsicht spräche im übrigen die weitgehende Fremdfinanzierung. Werde mit der Investition zugleich ein Wertzuwachs erreicht, und werde an ausländische Bauunternehmen vermietet, so müsse der Investor im Hinblick auf die unsichere Entwicklung der Baubranche mit Mietausfällen gerechnet und die Möglichkeit eines Verkaufs in seine Planungen mit einbezogen haben. Da das Grundstück zum Verkauf bestimmt und damit Umlaufvermögen gewesen sei, scheide eine Absetzung für Abnutzung aus.

Mit der am 16. Juli 1998 erhobenen Klage bringen die Kläger im wesentlichen vor. Sie hätten innerhalb der Fünfjahresfrist letztendlich nur drei Objekte veräußert. Ein Miteigentumsanteil sei nur dann wie ein Objekt zu behandeln, wenn bereits auf der Seite des Veräußerers ein Miteigentumsanteil vorgelegen habe. Im Streitfall sei der Miteigentumsanteil aber erst beim Erwerber entstanden. Zufo...