Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufteilung vorab entstandener Werbungskosten in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil bei verbilligter Vermietung

 

Leitsatz (redaktionell)

1. Die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wegen verbilligter Vermietung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) vorzunehmende Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil gilt auch für die vorab entstandenen Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen).

2. Die umgehende Renovierung und verbilligte Vermietung einer geerbten Eigentumswohnung an den Sohn spricht - zumindest dem ersten Anschein nach - dafür, dass insoweit keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt (wird im einzelnen ausgeführt).

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1, § 21 Abs. 2 S. 1

 

Tatbestand

Streitig ist, ob die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wegen verbilligter Vermietung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) vorzunehmende Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auch für die vorab entstandenen Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) gilt.

Die verheirateten Kläger wurden für das Streitjahr 2012 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Die Kläger erzielten als technischer Angestellter bzw. Altenpflegerin Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Weiterhin erklärten sie einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 9.645 €.

Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung in 1, Nr. 1, die der Kläger im Streitjahr von seiner Mutter geerbt hatte. Mieteinnahmen wurden nicht erklärt. In den Werbungskosten sind auch Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 7.403 € enthalten. Laut Mietvertrag hat die Wohnung eine Größe von 73 qm. Sie wurde einschließlich einer Garage ab dem 01.04.2013 an Herrn B - den Sohn der Kläger - für monatlich 250 € vermietet. Die Nebenkostenpauschale beträgt 90 €.

Mit Bescheid vom 28.01.2014 wurden die Kläger zur Einkommensteuer 2012 veranlagt. Das Finanzamt ermittelte für das Streitjahr eine anteilige Abschreibung von 382 € - gegenüber erklärten 1.400 € - und berücksichtigte Werbungskosten und damit negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.627 €. Die Steuerfestsetzung erging hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wegen nicht abschließend zu beurteilender Überschusserzielungsabsicht vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 1 Abgabenordnung (AO). Gegen diesen Bescheid legten die Kläger keinen Einspruch ein.

Anlässlich der Veranlagung für das Jahr 2013 prüfte das Finanzamt die erklärten Mieteinnahmen dahingehend, ob eine verbilligte Vermietung im Sinne des § 21 Abs. 2 EStG vorliegt, da es sich beim Mieter um den Sohn der Kläger handelt. Es kam zu dem Ergebnis, dass die vereinbarte Miete lediglich 53,69 % der ortsüblichen Miete entspricht und die Werbungskosten somit nur in Höhe dieses entgeltlichen Teils abzugsfähig sind.

Für das Streitjahr änderte das Finanzamt die bisher berücksichtigten Werbungskosten wie folgt:

Einkünfte aus V+V laut Steuerbescheid vom 28.01.2014

-8.627€

hiervon 53,69 % entgeltliche Vermietung (= einkunftsbezogen)

-4.631€

Mit nach § 165 Abs. 2 AO geändertem Bescheid vom 19.05.2015 verringerte das Finanzamt den Verlust aus Vermietung und Verpachtung für das Streitjahr auf 4.631 €. Die Steuerfestsetzung erging hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung endgültig.

Gegen diesen Bescheid legten die Kläger Einspruch ein, der mit Einspruchsentscheidung vom 22.04.2016 als unbegründet zurückgewiesen wurde.

Der Prozessbevollmächtigte der Kläger hat Klage erhoben und zur Begründung im Wesentlichen vorgetragen:

Nach dem Erbfall Mitte des Jahres 2012 habe der Kläger umgehend mit den notwendigen Renovierungsmaßnahmen begonnen. Diese seien - soweit erinnerlich - im März 2013 abgeschlossen worden. Bereits im Februar 2013 habe der Kläger mit Maßnahmen zur Vermietung der Wohnung begonnen. Diese hätten darin bestanden, auf Mietgesuche unter Angabe einer Telefonnummer in der Tagespresse zu antworten. Mehrmalige telefonische Kontakte hätten leider nicht zu dem gewünschten Ergebnis geführt. Aufzeichnungen bzw. andere Nachweise über diese Kontakte seien nicht mehr vorhanden. Etwa Mitte März 2013 habe der Sohn der Kläger diese gefragt, ob er die Wohnung anmieten könne, da er einige Zeit zuvor bereits ein Mädchen kennengelernt habe, mit der er gerne zusammenziehen wolle. Daraufhin sei es am 29.03.2013 zum Abschluss eines Mietvertrages über die Wohnung gekommen.

Bei dieser Sachverhaltskonstellation stehe zweifelsfrei fest, dass im Jahr 2012 die feste Absicht der Kläger bestand habe, die Wohnung gegen Entgelt zu einem ortsüblichen Quadratmeterpreis zu vermieten. Sowohl die angefallenen Renovierungsaufwendungen als auch die laufenden Aufwendungen (Grundsteuer, Versicherung etc.) seien im Streitjahr ungekürzt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Nach Beendigung der Maßnahmen sei die Wohnung im Frühjahr ...

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