FG Münster Urteil vom 06.06.1997 - 4 K 516/97 E

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuer 1994

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung (VuV).

Die Kläger (Kl.) sind Eheleute. Die am 21.03.1932 geborene Klin. vermietete das 1978/79 mit einem Aufwand von 289.520,00 DM errichtete Einfamilienhaus in … bis 31.12.1992 an zwei Mietparteien. Nach deren Auszug wurde das Haus mit erheblichen Mitteln renoviert. Mit Vertrag vom 31.07.1993 vermietete die Klin. das Haus an ihren Sohn, dem sie mit Vertrag vom 23.12.1993 unentgeltlich das Eigentum an dem Objekt übertrug. Gemäß § 5 des Vertrags behielt sie sich den Nießbrauch an dem übertragenen Grundbesitz auf Lebenszeit vor. Der Jahreswert des Nießbrauchsrechts wurde mit 8.000,00 DM beziffert. Der Mietvertrag mit dem Sohn blieb weiter bestehen.

In der Einkommensteuer (ESt)-Erklärung 1993 machte die Klin. für dieses Grundstück insgesamt 475.499,00 DM als Erhaltungsaufwand geltend und beantragte eine Verteilung auf zwei Jahre gemäß § 82 b EStDV. Der Beklagte (Bekl.) folgte diesem Antrag im ESt-Bescheid 1993. Im ESt-Bescheid 1994 wurde der auf dieses Objekt entfallende Verlust jedoch nicht mehr berücksichtigt. Der Bekl. ging nunmehr davon aus, daß der Mietvertrag zwischen Mutter und Sohn einem Fremdvergleich nicht standhalte, da nach der Eigentumsübertragung kein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden sei. Außerdem seien die Betriebskosten nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden. Vielmehr sei nachträglich eine Betriebskostenpauschale von 30,00 DM vereinbart worden, die aber nicht kostendeckend sein könne. Mit dem hiergegen eingelegten Einspruch trugen die Kl. vor, daß der zwischen der Klin. und ihrem Sohn abgeschlossene Mietvertrag einem Fremdvergleich standhalte. Der Abschluß eines neuen Mietvertrags nach erfolgter Eigentumsübertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs sei nicht erforderlich gewesen, da weder in der Person des Vermieters noch in der Person des Mieters ein Wechsel eingetreten sei. Da die Einkunftsquelle selbst nicht veräußert worden sei und die Klin. als Vorbehaltsnießbraucher weiterhin Einkünfte aus VuV erziele, müsse sie auch die Verteilung des Erhaltungsaufwands fortsetzen können. Die Betriebskov stenpauschale sei ausreichend und entspreche den Regelungen in anderen Mietverträgen, die die Klin. abgeschlossen habe.

Der Bekl. wies den Einspruch als unbegründet zurück (Einspruchsentscheidung – EE – vom 30.12.1996). Er vertrat die Auffassung, daß der Verlust nicht einer Einkunftsart zugeordnet werden könne, da es der Klin. an der Einkunftserzielungsabsicht mangele. Für die Frage der Erzielbarkeit eines Totalüberschusses müsse die statistische Lebenserwartung der Klin. zugrundegelegt werden. Danach könne maximal von einer 21-jährigen Fortdauer der Fremdvermietung ausgegangen werden.

Dazu komme, daß das Objekt mit erheblichem Bauaufwand in Höhe von 475.499,00 DM im Kalenderjahr 1993 unter Verwendung hochwertiger Baumaterialien saniert worden sei. Diese Sanierung habe sich nicht am üblichen Standard sondern an den Wohnbedürfnissen des Sohnes orientiert. Es müsse deshalb davon ausgegangen werden, daß die Gründe für die Inkaufnahme des hohen Werbungskostenüberschusses ausschließlich in der engen verwandtschaftlichen Beziehung der Klin. zu ihrem Sohn als Mieter zu suchen seien.

Mit der hiergegen erhobenen Klage tragen die Kl. vor, daß nach Auszug der Vormieter das Gebäude in einem schlechten Zustand gewesen sei. Die Klin. habe es deshalb 1993 umfassend renoviert, bevor sie es ihrem Sohn vermietete. Der Gesichtspunkt der Liebhaberei sei auf das Objekt nicht anwendbar, da bereits 1995 ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt worden sei und sich für die Vermietung auch ein Totalüberschuß ergebe. Bei der Prüfung der Überschußerzielungsabsicht sei von einer 100-jährigen Nutzungsdauer des Objekts auszugehen, wobei auf die Vermögensnutzung durch den Steuerpflichtigen und seinen Rechtsnachfolger abzustellen sei. Gehe man von einer Nutzungsperiode von 100 Jahren aus, so ergebe sich hier eine Restnutzungsdauer von 86 Jahren. Dabei stünden den Mieteinnahmen von voraussichtlich 1.517.040,00 DM (12 × 1.470 × 86) voraussichtliche Werbungskosten in Höhe von 1.007.175,00 DM gegenüber. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, daß der Sohn der Klin. das Objekt nach dem Ableben der Mutter weiter bewohnen werde. Vielmehr sei geplant, daß der Sohn dann in das elterliche Haus nach … umziehe und das Objekt vermiten werde.

Selbst wenn man bei der Beurteilung der Periode der Einkunftserzielung nur den Nießbrauchszeitraum zugrundelege, müsse man zu einem Totalüberschuß kommen. In diesem Fall dürfte nämlich nicht der gesamte Erhaltungsaufwand, sondern nur der Teil eingerechnet werden, der im Nießbrauchszeitraum zu berücksichtigen wäre. Das sei nur der hälftige Betrag, somit 237.749,00 DM. Da das Haus völlig durchrenoviert sei, fielen auf absehbare Zeit keine weiteren Erhaltungsaufwend...