Entscheidungsstichwort (Thema)

Ermittlung der Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

 

Leitsatz (redaktionell)

1) Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist im Allgemeinen ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen.

2) Eine Überpüfung der Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseentscheidung ist jedoch ausnahmsweise vorzunehmen, wenn auch bei Außerachtlassung von Zinsaufwendungen und AfA jährlich erhebliche Werbungskostenüberschüsse entstehen.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 1

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 26.10.2004; Aktenzeichen IX R 57/02)

 

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob und in welcher Höhe die von den Klägern erklärten Verluste aus zwei Ferienwohnungen steuerlich berücksichtigungsfähig sind.

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Ehegatten. Der Kläger ist seit Ende … Eigentümer einer Ferienwohnung in A. auf B.. Im Jahr … erwarb er eine weitere Ferienwohnung in C. (Nähe D.). Der Kläger hat die Vermietung der Wohnungen nicht vollständig auf einen Verwalter übertragen, sondern sich in erster Linie selbst um die Vermietung bemüht (Postwurfsendungen, Mundpropaganda und Annoncen), weil er als Vertriebsleiter der Ansicht war, die Wohnungen besser als eine Vermietungsgesellschaft vermieten zu können.

Mit einer auf den … datierten Vereinbarung schlossen der Kläger und Frau E., … einen Verwaltungsvertrag betreffend die Wohnung in B.. Darin verpflichtete sich E. zur Verwaltung der Wohnung in B.. Zu diesen Zweck sollte sie die Vollständigkeit der Wohnungsschlüssel überwachen und Mieter und Vermietungszeiten auflisten. E. war auch zum Abschluss von Mietverträgen berechtigt, hatte aber zuvor den Kläger über Vermietungszeit und Mieter zu unterrichten. Für diese „nicht sehr aufwendige Arbeit” sollte E. ein Jahresentgelt von … DM erhalten.

In den Jahren 1991 bis 1995 wurden die Wohnungen nach Angaben der Kläger wie folgt vermietet:

B.

C.

1989

… Tage

1990

… Tage

… Tage

1991

… Tage

… Tage

1992

… Tage

… Tage (Schätzung)

1993

… Tage

… Tage

1994

… Tage

… Tage

1995

… Tage

… Tage

1996

… Tage

… Tage

1997

… Tage

… Tage

1998

… Tage

o.A. (… DM Miete)

1999

… Tage

… Tage

2000

… Tage

… Tage

Selbstgenutzt wurde die Wohnung in B. nach Angaben des Klägers wie folgt:

1989

ohne Angabe

1990

ohne Angabe

1991

… Tage

1992

… Tage

1993

… Tage

1994

… Tage

1995

… Tage

Die Vermietungseinkünfte ermittelten die Kläger in den Einkommensteuererklärungen der Streitjahre in der Weise, dass sie als Einnahmen die tatsächlich erzielten Mieten ansetzten und davon als Werbungskosten die während des gesamten Jahres entstandenen Wohnungskosten absetzten. Für die Wohnung in B. ergaben sich folgende Zahlen:

Einnahmen

Ausgaben (davon Zinsen)

Überschuss

1989

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1990

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1991

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1992

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1993

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1994

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1995

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1996

– … DM

1997

– … DM

1998

– … DM

1999

– … DM

2000

– … DM

Die Jährliche AfA für die Wohnung in B. betrug … DM. Für die Wohnung im C. ergaben sich folgende Zahlen:

Einnahmen

Ausgaben (davon Zinsen)

Überschuss

1990

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1991

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1992

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1993

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1994

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1995

… DM

… DM (… DM)

– … DM

1996

– … DM

1997

– … DM

1998

– … DM

1999

– … DM

2000

– … DM

Die Jährliche AfA für die Wohnung in C. betrug … DM.

In den Einkommensteuerbescheiden für 1991 (…), 1992 (…), 1993 (…), 1994 (…) und 1995 (…) berücksichtigte der Beklagte die Werbungskosten nur anteilig insoweit, als sie auf die tatsächlich vermieteten Tage entfielen.

Mit der nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage, die ausdrücklich nur wegen Einkommensteuer 1991,1992, 1994 und 1995 erhoben wurde, machen die Kläger geltend, die betreffend die Wohnungen in B. und in C. angesetzten Werbungskosten seien in voller Höhe zu berücksichtigen. Das Objekt in C. liege in einem Ferienpark, in dem ein ganzjähriges Wohnen nicht gestattet sei. Die Wohnungen seien von den Klägern selbst nicht zu Ferienaufenthalten genutzt, sondern nur sporadisch zur Erledigung von Renovierungsarbeiten und anlässlich von Eigentümerversammlungen aufgesucht worden. Der Kläger sei als Prokurist eines großen Industrieunternehmens tätig und wolle in seiner knapp begrenzten Urlaubszeit weder sich selbst noch der Klägerin zumuten, auf einen komfortablen Hotelbetrieb zu verzichten. Eine Nutzung der Wohnung in B. sei darüber hinaus ohne Absprache und Abholung des Schlüssels bei E. nicht möglich gewesen. Einen eigenen Schlüssel habe er nicht besessen.

Entscheidend für die Einkunftserzielungsabsicht sei der Vermietungserfolg. Dieser hätte auch durch einen Alleinverwalter nicht gesteigert werden können, wie sich aus den Vermietungslisten ergebe. Die durch den Kläger erzielten Vermietungseinkünfte lägen über den durchschnittlichen Einkünften...

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