FG Köln Urteil vom 10.11.2016 - 6 K 110/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie

Leitsatz (redaktionell)

1) Für die Schätzung des Wertes des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Immobilie kann die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die zur Ermittlung von Grundstückswerten nach dem BauGB ergangen ist, entsprechend herangezogen werden.

2) Ob die Aufteilung mithilfe des Vergleichswert, - des Ertragswert-, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren erfolgt, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

3) Die in der ImmoWertV genannten Ermittlungsverfahren stehen gleichwertig nebeneinander.

Normenkette

ImmoWertV § 8; EStG § 6

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 27.11.2017; Aktenzeichen IX B 144/16)

Tatbestand

Streitig ist die Aufteilung der Kaufpreise für die von den Klägern im Streitjahr 2009 zu je ½ erworbenen bebauten Grundstücke A-Straße … und B-Straße … in C auf Grund und Boden sowie Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Kläger sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Sie erzielten im Streitjahr Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit und aus Vermietung und Verpachtung.

Mit Kaufvertrag vom 18.09.2009 erwarben die Kläger das Grundstück A-Straße … in C. Es handelt sich um ein gemischt genutztes Mehrfamilienhaus mit 16 Garagen, wobei eine Garage als Durchgang zur Heizung nicht als solche nutzbar ist. Das 1965 fertig gestellte Objekt bestand im Streitjahr aus zwei Gewerbe- und 14 Wohneinheiten. Die Grundstücksgröße beträgt 2.031 qm. Der Kaufpreis belief sich auf 660.000 €. Erwerbsnebenkosten fielen in Höhe von 28.360 € an. Die Vermietung durch die Kläger erfolgte ab 15.10.2009.

Die Kläger schafften zudem mit Kaufvertrag vom 12.10.2009 das Grundstück B-Straße … in C an. Der Übergang von Nutzen und Lasten des 2.809 m² großen, mit einem gemischtgenutzten Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1962 und zwölf Garagen bebauten Grundstückes nebst 23 PKW-Stellplätzen erfolgte am 30.11.2009. In dem Objekt befanden sich im Streitjahr drei Gewerbeeinheiten und 16 Wohneinheiten. Neben dem Kaufpreis von 1.070.000 € wurden Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 83.027 € gezahlt.

Beiden Kaufverträgen waren als Anlage Aufstellungen der tatsächlichen Mieten beigefügt.

In ihrer Einkommensteuererklärung machten die Kläger für das Objekt A-Straße … AfA zeitanteilig für drei Monate nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in Höhe von (2 % von 547.135 € = 10.059 € × 3/12 =) 2.740 € geltend. Dabei gingen sie anhand eines von der Finanzverwaltung Baden-Württemberg herausgegebenen Berechnungsblattes aufgrund eines Sachwertermittlungsverfahrens davon aus, dass sich der Anteil des Grund und Bodens auf 20,4 % und der des Gebäudes auf 79,6 % belief.

Die AfA für das Objekt B-Straße … berechneten die Kläger nach § 7 Abs. 4 EStG zeitanteilig für zwei Monate mit (2 % von 935.105 € = 18.703 € × 2/12 =) 3.118 €. Ausgangspunkt war auch hier die Berechnungsmethode nach dem Sachwertermittlungsverfahren der Finanzverwaltung Baden Württemberg. Hiernach ergab sich ein Anteil des Grund und Bodens von 18,9 % und des Gebäudes von 81,1 %.

Mit Einkommensteuerbescheid vom 02.11.2010 setzte der Beklagte die Einkommensteuer unter Vorbehalt der Nachprüfung auf 20.133 € fest. Hierbei reduzierte der Beklagte die AfA für das Objekt A-Straße … auf 1.973 €, da er nunmehr von 42,68 % Grund und Boden-Anteil und 57,32 % Gebäude-Anteil ausging.

Entsprechend berechnete der Beklagte die AfA für das Objekt B-Straße … ausgehend von einem Gebäudeanteil von 59,65 % auf 2.293 €.

Der vom Beklagten eingeschaltete Bausachverständige kam in seiner baufachlichen Stellungnahme vom 07.07.2011 mittels eines Ertragswertverfahrens unter Anknüpfung an die Flächenangaben in der Einheitswertakte zu dem Schluss, dass die Kaufpreisaufteilung wie folgt zu erfolgen habe:

	A-Straße …	Langenfelder Str. 70-70a
Grund- und Bodenanteil	46,51 % = 47 %	49,51 % = 50 %
Gebäudeanteil	53,49 % = 53 %	50,49 % = 50 %
Kalkulierter Verkehrswert: davon Bodenwert davon Gebäudewert	700.000 € 324.452,25 € 375.547,75 €	1.200.000 € 594.103,50 € 605.896,50 €

Dem folgend erließ der Beklagte unter dem 14.09.2011 einen nach § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) geänderten Einkommensteuerbescheid, in dem die zeitanteilige AfA des Grundstücks A-Straße … auf 1.825 € und bzgl. B-Straße … auf 1.922 € herabgesetzt wurde, sodass sich die festgesetzte Einkommensteuer auf 20.327 € erhöhte.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit ihrem Einspruch vom 15.09.2011, worin sie unter Hinweis auf das BFH-Urteil vom 10.10.2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183 beantragten, den Kaufpreis nach Sachwerten aufzuteilen. Die Finanzverwaltung im Lande Baden-Württemberg habe hierfür ein besonderes Verfahren entwickelt, das in der Rechtsprechung nicht beanstandet worden sei. Es entspreche im Wesentlichen der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoW...