Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorfälligkeitsentschädigung keine Werbungskosten

 

Leitsatz (amtlich)

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn eine Grundstücksgesellschaft mit einem Gesellschafterbeschluss lediglich ihre Absicht erklärt hat, den Veräußerungserlös in eine andere Immobilie zu investieren.

 

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1

 

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Berücksichtigung einer Vorfälligkeitsentschädigung und einer Gebühr für eine Löschungsbewilligung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den Jahren 2000 und 2001.

Die Klägerin ist eine Grundstücksgesellschaft in Form einer BGB-Gesellschaft, an der die Gesellschafter A, B und C zu jeweils einem Drittel beteiligt sind. Die Klägerin erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus verschiedenen Immobilien. Bis zum 31.12.2000 war die Klägerin Eigentümerin der Wohnanlage X-Straße und machte aus der Vermietung dieses Objektes in 2000 einen Verlust in Höhe von 45.066 DM geltend. In 1999 hatte die Klägerin aus der Vermietung dieser Immobilie einen Überschuss von 129.738 DM erzielt. Mit Kaufvertrag vom 28.06.2000, geändert am 18.10.2000 veräußerte sie die Immobilie X-Straße für 11,1 Mio. DM. Mit dem Kaufpreis löste sie unter anderem ein Hypothekendarlehen ab, wodurch eine Vorfälligkeitsentschädigung von 214.185,94 DM von der Bank in Rechnung gestellt wurde. Der restliche Kaufpreis sollte vom Notar auf das Konto der Klägerin ausgekehrt werden. Der Kaufpreis ging am 18.12.2000 bei der Klägerin ein in Höhe von 4,2 Mio. DM. Die Vorfälligkeitsentschädigung machte die Klägerin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Jahr 2000 geltend. Zur Erläuterung führte sie aus, dass der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie X-Straße mit Kaufvertrag vom 19.6.2001 in den Kauf des Objektes Y-Straße reinvestiert worden sei. Der Kaufpreis betrug 5.730.000 DM und wurde durch Eigenmittel aus dem Verkauf des Objektes X-Straße sowie durch ein Darlehen von 2,3 Mio. DM finanziert. Der überschießende Betrag des Verkaufserlöses von 4,2 Mio. DM von rund 770.000 DM wurde an die Gesellschafter ausgezahlt.

Ziel der Vermögensumschichtung sei die Erhöhung des Gewinns der BGB-Gesellschaft gewesen, die unter anderem durch eine geringere Zinsbelastung bei diesem Objekt habe erreicht werden sollen. Eine Übertragung der alten Hypothek auf das neue Grundstück habe mit der Bank nicht verhandelt werden können und sei darüber hinaus unwirtschaftlich gewesen.

In einem Protokoll der "Gesellschafterversammlung der BGB-Gesellschaft X-Straße am 15.7.2000 " heißt es: "Die Gesellschafter beschließen einstimmig, die Immobilie ... (X-Straße) an Herrn ... (D) zu einem Kaufpreis in Höhe von DM 11.100.000 zu veräußern. Der Verkäufer übernimmt die öffentlichen Mittel der Wohnungsbaukreditanstalt, wodurch sich der Barkaufpreis um den Valutastand per Übernahme- und Verrechnungstag verringert. Mit dem Barkaufpreis wird die bestehende Hypothek bei der ... (B-Bank) abgelöst. Der verbleibende Betrag wird auf einem noch einzurichtenden Konto für die BGB Gesellschaft verzinslich angelegt. Die Gesellschafter kommen überein, aus dem Verkaufserlös eine neue Immobilieninvestition zu tätigen. Nach Abwicklung des Verkaufs soll der Makler Herr ... (M) mit der Suche nach einem geeigneten Objekt beauftragt werden."

Nachdem der Beklagte die Vermietungseinkünfte der Klägerin zunächst erklärungsgemäß veranlagt hatte, stellte er mit Änderungsbescheid vom 22.12.2003 die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2000 mit 308.411 DM fest. Hierbei erkannte er die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 214.185 DM nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem Grundstück X-Straße als abzugsfähig an.

In 2001 machte die Klägerin einen Verlust bei den Vermietungseinkünften aus dem Grundstück X-Straße in Höhe von 5.532 DM geltend. Hierbei handelte es sich um die Gebühren für die Löschung von Grundschulden auf dem Grundstück X-Straße, die sie als nachträgliche Werbungskosten in Ansatz brachte. Mit Bescheid vom 22.12. 2003 stellte der Beklagte die Einkünfte der Klägerin mit 1.071 DM fest. Hierbei lehnte sie die Berücksichtung der Löschungsgebühren in Höhe von 5.532 DM als Werbungskosten ab.

Am 19.1.2004 legte die Klägerin gegen die Feststellungsbescheide für 2000 und 2001 Einspruch ein, die mit Einspruchsentscheidung vom 9.3.2004 als unbegründet zurückgewiesen wurden.

Am 8.4.2004 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung führt sie aus, dass sie sich zur Sicherung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum Austausch der Immobilie X-Straße entschlossen habe. Es habe sich dabei um öffentlich geförderte Wohnungen gehandelt, die in einem sozialen Brennpunkt liegen würden, so dass es zu häufigen Mieterwechseln und Mietausfällen wegen Leerständen gekommen sei. Die Renditeaussichten seien bei dem Objekt in den letzten Jahren zunehmend schlechter geworden. Um künfti...

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