Entscheidungsstichwort (Thema)
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG – Berücksichtigung einer Kaufpreiserstattung für nachträglich festgestellte Gebäudeschäden
Leitsatz (redaktionell)
- Eine Kaufpreiserstattung für nachträglich festgestellte Gebäudeschäden ist bei der Gegenüberstellung der Anschaffungskosten und der Erhaltungsaufwendungen zur Berechnung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG für die Annahme anschaffungsnaher Herstellungskosten von den Anschaffungskosten abzuziehen.
- Bei der für Zwecke dieser Berechnung erfolgenden Ermittlung der Höhe der Erhaltungsaufwendungen sind demgegenüber auch die erstatteten Kosten zur Beseitigung versteckter Mängel mit einzubeziehen.
Normenkette
EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1 a; HGB § 255 Abs. 2
Streitjahr(e)
2008, 2009
Nachgehend
Tatbestand
Die Klägerin, eine Grundstücksgemeinschaft, wendet sich gegen die gestützt auf § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) (2008) und § 165 Abs. 2 AO (2009) geänderten Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2008 und 2009 vom 22.6.2011 jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.7.2012.
Die Klägerin, bestehend aus den je zur Hälfte beteiligten Gesellschaftern „A” und „B”, erwarb zum 1.4.2008 das Grundstück „C"str. in „D” (Kaufvertrag vom 21.2.2008) zu einem Kaufpreis von 460.000 Euro. Gegenüber dem Beklagten teilte sie mit Schreiben vom 28.3.2008 mit, das Gebäude solle umsatzsteuerfrei zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Höhe der Einkünfte sei noch nicht absehbar, da das Gebäude leerstehe und erst noch renoviert werden müsse.
In einer Anlage „Ermittlung der Anschaffungskosten” vom 19.2.2009 heißt es zur Nutzungssituation: Die Gesellschafterin „A” bewohne die Hälfte des Erdgeschosses. Seit Mitte 2008 seien auch die zweite Erdgeschoßwohnung sowie die erste Obergeschoßwohnung vermietet.
Die Anschaffungskosten wurden einschließlich der Erwerbsnebenkosten mit 456.151 Euro beziffert. Wegen einer Erstattung auf den Kaufpreis ergab sich ein gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis niedrigerer Betrag. Dem Grund und Boden seien 20,08 % der Anschaffungskosten zuzurechnen, so dass der Teilbetrag von 346.480 Euro auf das Gebäude entfalle.
In der Anlage zur Feststellung 2008 vom 19.2.2009 wurden folgende Erhaltungsaufwendungen erklärt:
nicht einzelnen Geschossen zurechenbar |
36.051 Euro |
Erdgeschoss |
10.156 Euro |
Anteil Mieter |
- 7.500 Euro |
1. Obergeschoss |
11.444 Euro |
Anteil Mieter |
- 4.500 Euro |
2. Obergeschoss |
2.985 Euro |
nachträglich festgestellter Gebäudeschaden |
13.211 Euro |
Erstattung Verkäufer wegen des Schadens |
10.000 Euro |
Im Feststellungszeitraum 2009 waren sämtliche Wohnungen vermietet. Erhaltungsaufwendungen wurden mit der Feststellungserklärung auf 2.518 Euro für das Gesamtobjekt zuzüglich 4.007 Euro für die Beseitigung von Schäden (Fallrohre, Dach, Wasserschaden) beziffert. Ein weiterer Betrag von 1.883 Euro wurde als laufender Erhaltungsaufwand (Baumkronenpflege, Rauchmelder, Rasen) bezeichnet.
Auf einen Hinweis des Beklagten hinsichtlich des Erreichens der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a des Einkommensteuergesetzes (EStG) hin (Schreiben vom 7.5.2010) entgegnete die Klägerin, von den Gesamtaufwendungen in Höhe von 73.849,60 Euro in 2008 seien Zuzahlungen der Mieter von 12.000 Euro für gewünschte höherwertige Ausstattungsmerkmale sowie eine Erstattung des Verkäufers für nachträglich festgestellte Gebäudeschäden von 10.000 Euro abzuziehen. Die verbleibende Summe von 51.849,60 Euro brutto/43.571,09 Euro netto entspreche nur 10,77 % der Anschaffungskosten. Im Jahre 2009 seien 6.526,01 Euro brutto/5.484,04 Euro netto aufgewendet worden, was 1,36 % der Anschaffungskosten des Gebäudes entspreche. Mithin sei die 15 %-Grenze nicht überschritten.
Im Feststellungszeitraum 2010 wurden lediglich 2.678 Euro für Pflasterarbeiten verauslagt. Außerdem wurden 2.187 Euro für diverse laufende Erhaltungsarbeiten ausgegeben.
Letzteres veranlasste den Beklagten mit Schreiben vom 30.5.2011 folgende Berechnung bezüglich des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG anzustellen (Aufwand in Euro, netto):
2008 |
53.655 |
2009 |
5.484 |
2010 |
2.250 |
Summe |
61.389 |
Damit sei die 15 %-Grenze überschritten und infolgedessen seien die bis dahin als Erhaltungsaufwendungen deklarierten Beträge den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuzurechnen.
Der Beklagte änderte daraufhin am 22.6.2011 die Feststellungsbescheide für die Streitjahre. Er erhöhte die Gebäude-AfA (Absetzungen für Abnutzung) unter auf § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG gestützter Hinzurechnung von Erhaltungsaufwendungen als Herstellungskosten und minderte dementsprechend die Werbungskosten.
Der hiergegen eingelegte Einspruch hatte nur zum Teil Erfolg (Einspruchsentscheidung vom 26.7.2012).
Die Klägerin hatte im Einspruchsverfahren insbesondere dargelegt, dass Mieterzuschüsse nicht in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen seien. Mit der Ei...
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