FG Düsseldorf Urteil vom 20.06.2001 - 11 K 2119/99 BG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Reduzierung des Grundstückswertes auf den gemeinen Wert

Leitsatz (redaktionell)

Wird der gemeine Wert eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks durch die gesetzlich angeordnete Kapitalisierung des Erbbauzinses um das Dreifache überschritten, so gebietet das verfassungsrechtliche Übermaßverbot in analoger Anwendung der in §§ 145 Abs. 3 Satz 3, 146 Abs. 7 BewG enthaltenen Öffnungsklausel eine Reduzierung des Grundstückswerts auf den gemeinen Wert.

Normenkette

BewG 1997 § 145 Abs. 3 S. 3, § 146 Abs. 7, § 148 Abs. 1 S. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 05.05.2004; Aktenzeichen II R 45/01)

Tatbestand

Streitig ist, ob der Beklagte zu Recht für das mit einem Erbbaurecht belastete bebaute Grundstück B, Flur …, Flurstück …, auf den 28.02.1996 einen Grundstückswert in Höhe von 1.302.000,-- DM festgestellt hat.

Der Kläger ist Gesamtrechtsnachfolger der am 28.02.1996 verstorbenen Frau A . Zum Nachlass von Frau A gehörte das Grundstück B , Flur … , Flurstück … . Durch Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückswertes zum 28.02.1996 wurde der Grundstückswert für das oben genannte Grundstück auf 1.302.000,-- DM festgestellt. Die Wertermittlung für das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück erfolgte auf Grund des jährlichen Erbbauzinses im Besteuerungszeitpunkt in Höhe von 70.000,-- DM multipliziert mit dem Vervielfältiger 18,6, so dass sich ein Grundstückswert in Höhe von 1.302.000,-- DM ergab.

Gegen diesen Feststellungsbescheid legte der Kläger fristgerecht Einspruch ein, der durch Einspruchsentscheidung vom 05.03.1999 als unbegründet zurückgewiesen wurde. Zur Begründung führte der Beklagte unter anderem aus, dass bei der Bewertung von Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet seien, der Kapitalisierungsfaktor 18,6, mit dem der jährliche Erbbauzins zu vervielfachen sei, festgeschrieben sei. Der Kapitalisierungsfaktor gelte unabhängig von der Laufzeit des Erbbaurechts und anderer Umstände, die einen niedrigeren Verkehrswert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks wahrscheinlich machten.

Der Kläger hat am 06.04.1999 Klage erhoben.

Zur Begründung seiner Klage führt der Kläger u. a. aus, dass das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück der Gemarkung B, Flur …, Flurstück … eine Fläche von 8.004 m² habe. Es sei ursprünglich nur mit einem Gebäude bebaut gewesen und nachträglich durch die Firma D GmbH & Co.KG (im Folgenden D KG genannt) mit einem weiteren Gebäude und einer Lagerhalle bebaut worden. Ursprünglich habe der Vater des Klägers als damaliger Eigentümer des streitigen Grundstücks mit notariellem Vertrag vom 19.11.1979 zu Gunsten der D KG ein Erbbaurecht am Grundstück bestellt. Als Erbbauzins sei damals ein jährlicher Betrag von 36.000,-- DM vereinbart worden. Der Vertrag sei zunächst auf die Dauer von 25 Jahren bis zum 31.12.2004 geschlossen worden. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des damaligen Erbbaurechtsvertrages sei das Grundstück nur mit einem Gebäude bebaut gewesen, dessen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei 446.812,-- DM gelegen hätten. Das zum Zeitpunkt der Erbbaurechtsbestellung auf dem Grundstück befindliche Gebäude sei bedingt durch den vernachlässigten Bauzustand und die schlechte Infrastruktur zum Feststellungszeitpunkt 28.02.1996 allenfalls 190.000,-- DM wert gewesen. Zum Nachweis dieses Wertes beruft sich der Kläger auf ein in Kopie eingereichtes Wertermittlungsgutachten der E Landesbank vom 24.01.1997, auf das Bezug genommen wird. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des vom Erbbauberechtigten D KG nach Bestellung des Erbbaurechts errichteten Gebäudes hätten 1.178.457,-- DM und die Anschaffungskosten der Lagerhalle 256.236,-- DM, insgesamt 1.434.693,90 DM betragen. Nach finanziellen Schwierigkeiten der D KG sei auf Drängen einiger Kreditinstitute das Erbbaurecht durch Vertrag vom 22.11.1991 bis zum 31.05.2050 verlängert und der jährliche Erbbauzins auf 70.000,-- DM erhöht worden. Der Vater des Klägers, Herr F , sei am 07.07.1986 verstorben und dessen Rechtsnachfolgerin, Frau A , am 28.02.1996. Daraufhin habe der Kläger als Gesamtrechtsnachfolger das Grundstück und damit das Recht auf den vereinbarten Erbbauzins erworben. Der Erbbauberechtigte, die Firma D KG, habe am 23.08.1996 den Antrag auf Eröffnung eines Vergleichsverfahrens gestellt. Am 01.10.1996 sei das Konkursverfahren über das Vermögen der Firma D KG eröffnet worden. Dieses Verfahren sei bis heute nicht abgeschlossen worden.

Am 24.12.1996 habe der Kläger von der Firma D KG das Erbbaurecht zurückerworben. Auf Grund des Erbbaurechtsvertrages vom 19.11.1979 sei der Kläger bei Rückgabe des Erbbaurechts verpflichtet gewesen, eine Entschädigung für die von der D KG neu errichteten Gebäude zu zahlen. Unter Berücksichtigung der im Erbbaurechtsvertrag unter II. Ziffer 8 vereinbarten Berechnungsformel habe sich eine Ablösesumme im Zeitpunkt des Heimfalls des Erbbaurechts in Höhe von 842.887,-- DM ergeben. Weitergehende Verpflichtungen hätten nicht bestanden. Im Rahmen des Rückübertragu...