Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein gewerblicher Grundstückshandel bei bedingter Veräußerungsabsicht, aber Unterschreiten der Drei-Objekt-Grenze; ein Mehrfamilienhaus ist nur ein Objekt

 

Leitsatz (redaktionell)

  1. Auch ein Mehrfamilienhaus ist nur ein Zählobjekt im Sinne der Rechtsprechungsgrundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel.
  2. Eine langfristige Finanzierung und die Erteilung eines Maklerauftrages zur Vermietung der Wohnungen können auch bei dem Verkauf eines Gebäudes vor Fertigstellung die Vermutung einer von Anfang an bestehenden unbedingten Veräußerungsabsicht widerlegen.
  3. In Fällen nur bedingter Veräußerungsabsicht ist das Tatbestandsmerkmal nachhaltigen Tätigwerdens in Wiederholungsabsicht nur dann erfüllt, wenn eine gewisse Anzahl von An- und Verkäufen getätigt wird. Daran fehlt es bei Veräußerung eines teilfertigen Gebäudes.
  4. Die zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses erforderlichen Bautätigkeiten begründen noch keine Nachhaltigkeit i. S. des § 15 EStG.
  5. Der Beteiligung des Veräußerers an der bauausführenden GmbH kommt keine besondere Bedeutung i. S. der Vergleichbarkeit mit der Tätigkeit eines Bauträgers zu, wenn die Bauleistungen wie zwischen fremden Dritten abgerechnet worden sind.
 

Normenkette

EStG § 15; GewStG § 2 Abs. 1 Satz 2

 

Streitjahr(e)

1997

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 18.08.2009; Aktenzeichen X R 41/06)

BFH (Urteil vom 18.08.2009; Aktenzeichen X R 41/06)

 

Tatbestand

Streitig ist, ob der Kläger Einkünfte aus einem gewerblichen Grundstückshandel erzielt hat.

Der Kl. ist zu 75 % an der L- GmbH beteiligt. Er ist auch einziger Geschäftsführer der GmbH. 25 % der GmbH gehören der Mutter des Kl.. Gegenstand des Unternehmens ist der Hoch-, Tief- und Stahlbetonbau.

Der Kl. ist seit 1993 Eigentümer des vermieteten Mehrfamilienhauses U-Straße in N-Stadt. Die Ehefrau des Klägers ist seit 1989 Eigentümerin des vermieteten Mehrfamilienhauses G-Straße und seit 1993 Eigentümerin des vermieteten Geschäftsgrundstückes F-Straße in N-Stadt.

Der Prozessbevollmächtigte des Kl. wurde von dem Architekten T. angesprochen, ob er in N-Stadt das baureife Grundstück M-Straße erwerben wollte. Der Prozessbevollmächtigte suchte in seinem Umfeld weitere Käufer.

Mit notariell beurkundetem Kauf- und Auseinandersetzungsvertrag vom 5.8.1994 erwarben der Kl., die Eheleute P. und Herr G., die alle Mandanten des Prozessbevollmächtigten waren, sowie Frau S., eine Kollegin des Prozessbevollmächtigten und der Prozessbevollmächtigte selbst das noch ungeteilte Grundstück.

Der Kl. und die anderen Käufer setzten sich in der Weise hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentumes auseinander, dass jedem von ihnen ein Bauplatz und ein Garagengrundstück zugewiesen wurde. Ausweislich des Anhangs zur notariellen Urkunde waren für den Bauplatz des Kl. sechs Wohnungen, den Bauplatz der Eheleute P. neun Wohnungen, die Bauplätze des Herr G. neun bzw. acht Wohnungen und den Bauplatz der Frau S. und den des Prozessbevollmächtigten jeweils acht Wohnungen vorgesehen. Wegen der Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde des Notars Dr. C. aus N-Stadt (UR-Nr. xxxx/1994) Bezug genommen.

Das Mehrfamilienhaus des Prozessbevollmächtigten und das seiner Kollegin waren Ende des Jahres 1995 fertiggestellt. Die Häuser der Eheleute P. und des Herr G. waren Ende des Jahres 1996 fertiggestellt. Der Kl., der bereits am 22.11.1994 einen Bauantrag gestellt hatte, begann im November des Jahres 1996 mit der Errichtung eines Sechsfamilienhauses auf seinem Grundstück. Die Architektenleistungen wurden für alle Gebäude vom Architekten T. erbracht. Die Garagen wurden für alle Eigentümer von demselben Unternehmer hergestellt. Im übrigen wählten die Bauherren die beauftragten Unternehmer nicht in Abstimmung mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke aus. Der Kl. ließ den Rohbau seines Hauses durch die L-GmbH errichten. Nach den insoweit unwidersprochenen Angaben des Kl. waren die Rechnungen der L-GmbH Gegenstand einer Betriebsprüfung bei der GmbH, bei der der Prüfer feststellte, dass eine Abrechnung wie zwischen fremden Dritten stattgefunden hatte.

Zur Finanzierung des Gebäudes hatte der Kl. am 17.3.1997 zwei Kredite über je 450.000 DM bei der Sparkasse N-Stadt aufgenommen. Die Kredite waren über Grundschulden auf dem Grundstück und die Abtretung von zwei am 1.12.1996 abgeschlossenen und bis zum 1.12.2016 laufenden Lebensversicherungen abgesichert. Der Zinssatz von 6,75 % war bis zum 31.12.2006 unveränderlich. Die Tilgung des Darlehens sollte ratenweise, erstmals zum 1.12.1997, über Policendarlehen, gewährt von der Provinziallebensversicherung aufgrund der am 1.12.1996 abgeschlossenen und zur Sicherheit abgetretenen Lebensversicherungen sowie einer, spätestens zum 31.12.2016 fällig werdenden Abschlusszahlung erfolgen. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgelegten Kreditverträge, Abtretungsvereinbarungen und Versicherungsverträge Bezug genommen.

Am 3.4.1997 beauftragte der Kl. den Makler O. damit, für die sechs Wohnungen des noch nicht fertig gestellten Mehrfamilienhauses Mieter zu...

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