Entscheidungsstichwort (Thema)
Kein Werbungskostenabzug bei neben der Vermietungsabsicht positiv feststellbarer Verkaufsabsicht einer Immobilie
Leitsatz (redaktionell)
Der Erwerber eines mit einem Geschäftshaus bebauten Grundstücks kann Finanzierungskosten nur dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, wenn im Zeitpunkt der Verausgabung feststeht, dass das Objekt vermietet werden soll. Liegen aber positive Anhaltspunkte dafür vor, dass er (auch) eine neben der Vermietungsabsicht mindestens gleichwertige Absicht hat, die Immobilie bei der nächstbesten Gelegenheit zu verkaufen, kann er sich nicht mehr überzeugend darauf berufen, dass er noch die Absicht zur Erzielung eines Totalgewinns durch langfristige Fremdvermietung habe.
Normenkette
EStG § 9 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 1 Nr. 1
Nachgehend
Tatbestand
Der Kläger zu 1, Herr A., war zu Anfang der 90er Jahre mittels verschiedener Beteiligungen an Gesellschaften in der Baubranche tätig. Der Kläger zu 2, Herr B., war Rechtsanwalt und Steuerberater. Beide gründeten mit Gesellschaftsvertrag vom Juni 1991 eine D. Gesellschaft bürgerlichen Rechts - nachfolgend: GbR -, an der sie sich mit jeweils 10.000,00 DM beteiligten. Die Geschäftsführung der GbR sollte beiden Klägern gemeinschaftlich zustehen. Der Gesellschaftszweck sollte laut Gesellschaftsvertrag darin liegen, das bei Gründung aufgrund Kaufvertrags vom 24. Juni 1991 für 1.000.000,00 DM erworbene Grundstück E-Straße in der Innenstadt von X-Stadt [bei Berlin] zu bebauen und anschließend zu vermieten. Das 2.551 qm große Grundstück war mit einem Altbau bebaut, der noch bis 1998 stehen blieb.
Nach Gründung der GbR ließen die Gesellschafter die Planung für ein auf dem Grundstück E-Straße zu errichtendes Geschäftshaus mit einer Nutzfläche von 4.716,17 qm erstellen. Die Baugenehmigung hierfür wurde ihnen unter dem 21. Dezember 1992 erteilt.
Von Ende 1992 stammt auch der Entwurf für einen Anlegerprospekt eine Bauherrengemeinschaft betreffend für das Objekt E-Straße. Er umfasst im Anhang den Entwurf eines neuen Gesellschaftsvertrags vom 15. Oktober 1992, demzufolge die beiden Gründungsgesellschafter die Aufnahme weiterer Gesellschafter beabsichtigten. Insgesamt sollte ein Gesellschaftskapital von 10.800.000,00 DM aufgebracht werden. Die Gesamtkosten des Objekts E-Straße waren laut Investitions- und Finanzierungsplan zum Prospektentwurf mit 30.000.000,00 DM vorgesehen. Den potenziellen Anlegern wurde der Abschluss einer Vielzahl von Verträgen (Baubetreuung, Treuhand, Geschäftsbesorgung usw.) - zum großen Teil mit Gesellschaften, an denen Herr A. beteiligt war - angekündigt. Nach Fertigstellung des Objekts sollte es von der Gesellschaft vermietet werden. Im Prospektentwurf wurde auch die Möglichkeit angesprochen, dass das Objekt nach Beschluss der Gesellschafterversammlung veräußert werden könnte, wobei er daraus erzielte Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zwei Jahren nach Platzierung steuerfrei sei. Zur Realisierung der im Prospektentwurf dargestellten Planungen sowie zum Beitritt weiterer Gesellschafter kam es jedoch nicht - abgesehen davon, dass 1996 die Klägerin zu 3 in die GbR eintrat.
Am 2. Juli 1993 kam es zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages für das Grundstück E-Straße. Laut Vertrag verkaufte eine aus den Gesellschaftern A & Partner Bauträger- und Baubetreuungsgesellschaft mbH und G-Liegenschaftenverwaltungen GmbH bestehende GbR - nachfolgend: GbR II - das Grundstück unter Übernahme einer Bauerrichtungsverpflichtung für insgesamt 30.000.000,00 DM zzgl. Umsatzsteuer - USt - an eine Frau F. Der Inhalt der Bauerrichtungspflichten wurde unter Bezeichnung der Baugenehmigung vom 21. Dezember 1992 sowie unter Bezugnahme auf Baubeschreibungen aus dem August 1992 und Mai 1993 dargestellt. Vom Nettopreis sollten laut Vertrag 5.000.000,00 DM auf den Grund und Boden und der Rest auf die zu errichtenden Baulichkeiten entfallen. 10.350.000,00 DM sollte Frau F. nach Beginn der Erdarbeiten bis zum 15. Juli 1993 auf ein Notaranderkonto einzahlen. Die GbR II sollte zum Rücktritt unter Erwerb eines Schadensersatzanspruchs gegen die Käuferin von 3.000.000,00 DM berechtigt sein, sofern diese ihren Zahlungsverpflichtungen trotz einer Nachfristsetzung von mindestens zwei Monaten nicht nachkomme. Für die veräußernden Gesellschafter der GbR II trat bei dem Vertragsabschluss Herr A. vertretend auf. Unter § 1 Abs. 2 des Vertrages war ausgeführt, Herr A. und Herr B. würden das Grundstück E-Straße durch gesonderten Vertrag an die veräußernden GbR II verkaufen.
Da Frau F. den Kaufpreis offenbar nicht belegen konnte, wurde weder Kaufvertrag vom 2. Juli 1993 vollzogen noch kam es zu der darin erwähnten Veräußerung des Grundstücks durch die Herren A. und B. an die GbR II.
Das Grundstück E-Straße befindet sich auch heute noch im Eigentum der aus den Klägern bestehenden GbR. Die Geltung der Baugenehmigung w...
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