Begriff

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG). Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Steuerpflichtigen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist nur dann ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschritten wird. Hiervon ist bei einem Unterschreiten um mindestens 25 % auszugehen. Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist aber auch bei einer besonderen Gestaltung und Ausstattung einer Wohnung sowie bei einer besonderen Größe des Grundstücks selbst bei Überschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit anhand einer Prognose zu überprüfen (BFH, Beschluss v. 4.3.2016, IX B 114/15, BFH/NV 2016 S. 917).

Wird eine Ferienwohnung nur zeitweise vermietet und ansonsten zur zeitweisen Selbstnutzung vorgehalten, ist stets die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu prüfen. Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt hierbei der Steuerpflichtige.

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die steuerrechtliche Behandlung von Einkünften aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist wesentlich durch die Rechtsprechung des BFH geprägt, vgl. z. B. zur Ermittlung der Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen dem Grunde und der Höhe u. a. BFH, Beschluss v. 14.1.2010, IX B 146/09, BFH/NV 2010 S. 869 und BFH, Urteil v. 31.1.2017, IX R 23/16, BFH/NV 2017 S. 897 sowie zur ortsüblichen Vermietungszeit BFH, Urteil v. 26.5.2020, IX R 33/19, BFH/NV 2020 S. 1132.  Die Finanzverwaltung nimmt hierzu im BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933, Rz. 16-23, 39, 40, Stellung.

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