Erbbaurecht in Handels- und Steuerbilanz / 1 Zivilrechtliche und wirtschaftliche Grundlagen

Rz. 1

Das Erbbaurecht ist nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG^[1] das vererbliche und veräußerbare Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bauwerk in diesem Sinne werden zumeist Gebäude sein, es kommen jedoch auch andere Anlagen wie Keller, Brücken u. ä. in Betracht.

Das Erbbaurecht entsteht durch notariell beurkundeten Vertrag zwischen Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichteter) und Erbbauberechtigtem.^[2] Die Bestellung des Erbbaurechts ist im Grundbuch (Abteilung II) des belasteten Grundstücks einzutragen. Das auf dem Erbbaurechtsgrundstück errichtete Bauwerk gilt nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks.^[3] Dabei ist unerheblich, ob das Bauwerk bereits auf dem Grundstück vorhanden ist^[4] oder nach Bestellung des Erbbaurechts dort errichtet wird.

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Üblicherweise endet das Erbbaurecht mit Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit. In der Praxis liegen die Zeiten meist zwischen 30 und 100 Jahren, vielfach wird ein Zeitraum von 99 Jahren vereinbart, vgl. auch § 27 ErbbauRG.^[5] Mit dem Ende des Erbbaurechts fällt das Bauwerk automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers zurück.^[6] An Stelle des Bauwerks tritt eine Entschädigung, die der Grundstückseigentümer zu leisten hat, die dann auch dinglich anstelle des Erbbaurechts auf dem Grundstück lastet.^[7]

Ein weiterer Fall des Erlöschens des Erbbaurechts ist der Heimfall. Dies meint den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Rückübertragung des Grundstücks. Die Voraussetzungen des Heimfalls werden bereits bei der Begründung des Erbbaurechts geregelt.^[8] Praktische Anwendungsfälle des Heimfalls sind insbesondere die Vernachlässigung des Bauwerks sowie der Verzug mit der Zahlung des Erbbauzinses.^[9] Ähnlich wie bei Beendigung des Erbbaurechts muss der Eigentümer dem Erbbauberechtigten eine Vergütung zahlen.

Die letzte Möglichkeit der Beendigung eines Erbbaurechts ist die (vorzeitige) Aufhebung nach § 26 ErbbauRG. Ob in diesem Fall eine Entschädigung für das aufstehende Gebäude gezahlt werden muss, regelt sich im Aufhebungsvertrag.

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Die wirtschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts liegt darin, dass der Erbbauberechtigte kein Kapital zum Erwerb des Grund und Bodens aufbringen (bzw. finanzieren) muss und dennoch Eigentümer des darauf errichteten Bauwerks sein kann (Förderung des Kleinwohnungsbaus und Bekämpfung der Bodenspekulation).^[10] Umgekehrt kann der Erbbauverpflichtete Einnahmen erzielen, ohne das Grundstück zu veräußern.

[1] Verordnung über das Erbbaurecht v. 15.1.1919, zuletzt geändert durch Gesetz v. 1.10.2013 (BGBl I S. 3719); vgl. auch Bassenge, in Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, ErbbauRG.

[2] § 11 Abs. 2 ErbbauRG i. V. m. § 311b Abs. 1 BGB.

[3] § 95 Abs. 1 BGB.

[4] § 12 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG.

[5] Bassenge, in Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, § 27 ErbbauRG.

[6] § 12 Abs. 3 ErbbauRG, § 27 ErbbauRG.

[7] § 28 ErbbauRG.

[8] § 2 Nr. 4 ErbbauRG.

[9] Bassenge, in Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, § 2 ErbbauRG Rz. 5.

[10] Bassenge, in Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, Einleitung zum Gesetz über das ErbbauRG, Rz. 1.