Einschränkungen bei der Opt... / 2.2.3 Gestaltungsüberlegungen

Für den leistenden Unternehmer stellt sich bei den Objekten, bei denen der Bau vor dem 11.11.1993 begann und die auch vor dem 1.1.1998 fertig gestellt wurden, die Frage, ob eine Option bei der Vermietung sinnvoll ist. Dabei müssen jeweils die Besonderheiten des Einzelfalls beachtet werden, es lassen sich jedoch folgende allgemeine Grundsätze feststellen:

Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer Option

  • Die Leistung nach § 9 Abs. 2 UStG wird an einen Unternehmer erbracht, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. In diesem Fall ist eine Option zur Steuerpflicht grundsätzlich wirtschaftlich sinnvoll, da die entstehende Umsatzsteuer auf den Nutzer (Mieter) überwälzt werden kann. Der leistende Unternehmer hat aus allen Kosten den Vorsteuerabzug. Auch für den Mieter ist die Option sinnvoll, da der Nettobetrag der Nebenkosten an ihn mit Umsatzsteuer weiterbelastet wird und er dann die Vorsteuer aus diesen Nebenkosten hat. Würde nicht mit Option vermietet, müsste er den Bruttobetrag der Nebenkosten ohne Vorsteuerabzugsberechtigung bezahlen.
  • Die Leistung nach § 9 Abs. 2 UStG wird an einen Unternehmer erbracht, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, und seit erstmaliger Nutzung des Gebäudes nach steuerpflichtigem Erwerb sind noch nicht mehr als 10 Jahre vergangen (innerhalb des maßgeblichen Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG).[1] In diesem Fall ist eine Option zur Steuerpflicht der Leistung im Regelfall wirtschaftlich sinnvoll, bis der 10-jährige Zeitraum für die Vorsteuerberichtigung abgelaufen ist, da der leistende Unternehmer in diesem Fall zum Vorsteuerabzug bezüglich der auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge berechtigt ist. In aller Regel ist die Umsatzsteuer auf die Leistung nicht auf den Nutzer (Mieter) überwälzbar, sodass sie den Mietertrag mindert, trotzdem kann die Option wegen der Vorsteuerbeträge aus dem Kauf oder dem Bau des Objekts sinnvoll sein. Gleiches gilt sinngemäß, wenn an dem Objekt erhebliche Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt werden, da für diese jeweils ein eigener Berichtigungszeitraum zu beachten ist. Insoweit kann die Prüfung der Vorteilhaftigkeit nicht auf den Zeitraum von 10 Jahren ab Anschaffung/Herstellung begrenzt werden.
  • Die Leistung nach § 9 Abs. 2 UStG wird an einen Unternehmer erbracht, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, und seit erstmaliger Nutzung des Gebäudes sind mehr als 10 Jahre vergangen (außerhalb des maßgeblichen Berichtigungszeitraums) und aus Instandsetzungsmaßnahmen ergibt sich auch keine Vorsteuerberichtigung. In diesem Fall ist eine Option zur Steuerpflicht der Leistung nur dann sinnvoll, wenn der Eigentümer höhere laufende Instandhaltungskosten hat. Ansonsten wird eine Option dann nicht sinnvoll sein, wenn die Umsatzsteuer wirtschaftlich nicht auf den Nutzer (Mieter) überwälzbar ist.
 
Praxis-Tipp

Optionsmöglichkeit sollte laufend überprüft werden

Da die Umsatzsteuer bei den nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmern Kosten darstellt, ist diese Umsatzsteuer meist nicht auf den Mieter zu überwälzen. Aus diesem Grund ist laufend zu überprüfen, ob eine Vermietung steuerpflichtig behandelt werden oder eine Option für die Zukunft zurückgenommen werden sollte.

Soweit in einem späteren Zeitraum auf die Steuerfreiheit nicht mehr verzichtet werden soll, muss der Vermieter den Mietvertrag entsprechend ändern, da der Mietvertrag als Dokument i. S. d. § 14 UStG gilt. Wenn der Umsatz gegenüber dem Finanzamt nicht mehr steuerpflichtig erklärt, die Umsatzsteuer aber weiterhin in dem Mietvertrag ausgewiesen wird, ist dies eine nach § 14c Abs. 1 UStG unrichtig ausgewiesene Umsatzsteuer, die der leistende Unternehmer in jedem Fall gegenüber seinem Finanzamt schuldet. Ggf. muss eine Änderungsmitteilung an den Mieter zum Gegenstand des Mietvertrags gemacht werden.

[1] Diese Fälle werden aber in der Praxis sehr selten sein, da vermietete Objekte regelmäßig im Rahmen nicht steuerbarer Geschäftsveräußerungen nach § 1 Abs. 1a UStG übertragen werden bzw. bei steuerbarer Veräußerung regelmäßig nicht auf die Steuerbefreiung des Verkaufsumsatzes verzichtet wird.

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