Die Einheitsbewertung ist ein förmliches Verfahren zur Ermittlung und Feststellung von Besteuerungswerten für Grundbesitz. Der Einheitswert ist ein Wert, der im Wortsinne einheitlich (i. S. v. gleichmäßig) als Besteuerungsgrundlage für mehrere Steuern herangezogen werden kann. Nach dem Wegfall der Vermögensteuer zum 31.12.1996 und der Einführung der Bedarfsbewertung für Zwecke der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer[1] werden Einheitswerte (bis zum 31.12.2024) nur noch für Zwecke der Grundsteuer benötigt.
Die Einheitswerte werden nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO i. V. m. § 19 BewG gesondert festgestellt (Feststellungsbescheid). Diese Bescheide sind als sog. Grundlagenbescheide (§ 171 Abs. 10 Satz 1 AO) bindend für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags und der Grundsteuer. Das Einheitswertverfahren dient der Verwaltungsvereinfachung und der Vermeidung widersprüchlicher Entscheidungen insbesondere in den Fällen, in denen der Grundbesitz mehreren Personen zuzurechnen ist. Die Feststellung erfolgt durch das Lagefinanzamt (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 AO).
Rechtsgrundlage für die Feststellung der Einheitswerte ist das Bewertungsgesetz (BewG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1.2.1991,[2] das zuletzt durch Art. 2 des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) vom 16.7.2021[3] geändert worden ist. Für die Feststellung der Einheitswerte der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sind zudem die Anlagen 1 und 2 zum BewG und für die Grundstücke die Anlagen 3 bis 8 zum BewG anzuwenden. Für die Bewertung von Vermögen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrags genannten Gebiet finden sich Sondervorschriften in den §§ 125 bis 137 BewG.
Verschiedene, im Zusammenhang mit der Grundsteuer stehende Regelungen des BewG sind allerdings aufgrund der Entscheidung des BVerfG vom 10.4.2018,[4] die Gesetzeskraft hat,[5] verfassungswidrig und nur noch befristet bis zum 31.12.2024 anwendbar.
Die Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) vom 19.9.1966[6] und für die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (BewRL) vom 17.11.1967[7] und 17.1.1968[8] behandeln Zweifels- und Auslegungsfragen von allgemeiner Bedeutung, um eine einheitliche Anwendung des Bewertungsrechts durch die Behörden der Finanzverwaltung sicherzustellen. Sie geben außerdem aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung Anweisungen an die Finanzämter, wie in bestimmten Fällen verfahren werden soll.
Verfahrensrechtliche Grundlagen für die Einheitswertfeststellungen finden sich in der Abgabenordnung (AO) und hier insbesondere in den §§ 179 ff. AO. Der Anwendungserlass zur Abgabenordnung (AEAO) ist eine interne Verwaltungsanweisung zur Auslegung der Abgabenordnung. Er bindet nur die Finanzverwaltung, nicht aber die Finanzgerichte und den Bundesfinanzhof.
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