Bilanz Check-up 2020: Steue... / 3.4 Kein Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts durch den Bilanzansatz oder durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil

Kommt es zu einer Vereinigung von 95 % der Anteile einer Gesellschaft in einer Hand und befinden sich im Vermögen der Gesellschaft Grundstücke, so löst die Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG Grunderwerbsteuer aus. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich in diesen Fällen der Anteilsvereinigung nicht nach dem Wert der Gegenleistung, sondern nach den Grundbesitzwerten i. S. d. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG i. V. m. § 157 Abs. 1 bis 3 BewG, § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG. Ein Geschäftsgrundstück ist dabei im Ertragswertverfahren zu bewerten. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu führen ist, regelt § 198 BewG allerdings nicht.

Für den BFH stellen sowohl ein Sachverständigengutachten als auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufvertrag anerkannte Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dar. Ein Sachverständigengutachten ist für den BFH regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Bei dem Sachverständigen müsse es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln.

Im konkreten Fall einer Grunderwerbsteuer auslösenden Anteilsvereinigung von Anteilen an einer GbR wollte der Steuerpflichtige den niedrigeren Grundstückswert anhand des Bilanzansatzes des Grundstückes bei der GbR nachweisen, da die Bilanzwerte auch der Bemessung des Kaufpreises für den GbR-Anteil zugrunde gelegt worden seien. Dem folgte der BFH nicht. Der Bilanzwert sei allein weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert eines Grundstückes. Bilanzansätze lägen regelmäßig deutlich unter den Verkehrswerten. Auch der Rückgriff auf den Kaufpreis der Gesellschaftsanteile ermögliche regelmäßig keinen Nachweis, insbesondere wenn das Vermögen der Gesellschaft neben dem Grundstück noch andere Gegenstände umfasse (BFH, Urteil v. 25.4.2018, II R 47/15, BStBl 2019 II S. 144).

 
Hinweis

Der BFH bestätigte erneut, dass der Nachweis nach § 198 BewG an strenge Vorgaben geknüpft ist. Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert mittels öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigengutachten nach, kann das Finanzamt dem Gutachten ohne Einschaltung weiterer Sachverständiger folgen (BFH, Urteil v. 3.12.2008, II R 19/08, BStBl 2009 II S. 403).

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