Bilanz Check-up 2020: Enfor... / 2.1.2 Bilanzierung von Mietobjekten, die mit der Absicht eines Redevelopments erworben wurden (IAS 40)

Der Abschlussersteller ist eine Immobilienentwicklungsgesellschaft, die Bürogebäude erwirbt und weiterentwickelt. Die mit der Absicht eines Redevelopments erworbenen Gebäude sind an Dritte über operating leasing vermietet. Zum Erwerbszeitpunkt werden alle Rechte und Pflichten vom früheren Leasinggeber auf den Abschlussersteller übertragen, der in die Position des Leasinggebers für die verbleibende Mietlaufzeit eintritt und die Mietzahlungen bis zum Ende des Mietzeitraums (in manchen Fällen wenige Monate, in anderen wenige Jahre) erhält. Der Kaufpreis beinhaltet im Gegenzug eine Vorauszahlung der für die Restlaufzeit des Leasingverhältnisses noch einzuziehenden Mietraten an den früheren Leasinggeber. Mit dem Redevelopment wird i. d. R. erst nach Ende des Leasingverhältnisses begonnen. Der Abschlussersteller bilanzierte zum Erwerbszeitpunkt die noch zu erwartenden Mieten als eigenständigen Vermögenswert (als Rechnungsabgrenzungsposten). Dieser wurde vom gesamten Kaufpreis der erworbenen Immobilie abgezogen. Der verbleibende Teil des Kaufpreises wurde als Vorratsvermögen bilanziert. Der Rechnungsabgrenzungsposten wurde jeweils bei Eingang der Miete gekürzt, so dass über die Mietlaufzeit keine Mieteinnahmen in der GuV erfasst wurden. Der Abschlussersteller argumentierte, dass es irreführend wäre, eine Marge bzw. einen Gewinn auszuweisen, bevor mit dem Redevelopment der Immobilie begonnen wurde, da dessen Geschäftsmodell und dessen wesentliches Geschäftsrisiko in der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien bestehe.

Der Enforcer widersprach der Bilanzierung des Abschlusserstellers und verlangte stattdessen – entsprechend dem Beispiel in IAS 40.8(c) – eine Klassifizierung des erworbenen Mietgebäudes als eine zur Finanzinvestition gehaltene Immobilie, da die derzeitige Nutzung des Gebäudes, auch wenn dieses mit der Absicht eines Redevelopments erworben wurde, in der Vermietung liegt. Dies gilt nach Auffassung des Enforcers auch dann, wenn die Mieteinkünfte für den Erwerb nebensächlich sind. Anderes könnte gelten, wenn die Mietzeit so kurz ist, dass eine andere Klassifizierung keine wesentlichen Auswirkungen hätte. Wird die vermietete Immobilie während der Restmietdauer als zur Finanzinvestition gehaltene Immobilie klassifiziert, werden die erfassten Mieterlöse (teilweise) durch die Abschreibungen (Anschaffungskostenmodell) oder die Fair-Value-Änderungen (Fair-Value-Modell) der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie kompensiert. Jede Übertragung von einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in das Vorratsvermögen muss durch eine Nutzungsänderung nachgewiesen werden.

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