BFH IX R 8/95 (NV)
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Berechnung der Wohnflächengrenze für den Ansatz der Kostenmiete

 

Leitsatz (NV)

1. Für die Prüfung der Frage, ob die Wohnfläche der Wohnung im eigenen Zweifamilienhaus mehr als 250 qm beträgt und somit allein deshalb bei der Ermittlung des Nutzungswerts die Kostenmiete als Rohmietwert anzusetzen ist, ist die gesamte Fläche des Hauses maßgebend, wenn mangels eines gesonderten Zugangs keine selbständigen Wohnungen vorliegen. Die Bewertung als Zweifamilienhaus steht dem nicht entgegen; sie ist lediglich für den Ausschluß der Nutzungswertpauschalierung nach §21 a EStG bindend.

2. Bei der in Anlehnung an die II. BV durchzuführenden Berechnung, ob die Wohnflächengrenze von 250 qm überschritten ist, ist die Wohnfläche nicht nach §44 Abs. 3 der II. BV zu kürzen. Loggien sind mit der Hälfte ihrer Fläche anzusetzen. Die Fläche eines Arbeitszimmers ist abzuziehen.

3. Es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn sich das FG bei der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der Marktmiete mit der Beschreibung von Vergleichsobjekten durch den Sachverständigen nach Lage in einem bestimmten Stadtteil, Größe und Höhe der Miete zufriedengibt, ohne daß die Anschriften der Vergleichsobjekte bekanntgegeben werden.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 2; II. BV § 44 Abs. 3; GG Art. 2 Abs. 1

 

Verfahrensgang

Niedersächsisches FG

 

Tatbestand

Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) erwarb 1979 ein 1 428 qm großes Grundstück mit einem alten Gebäude, das er 1981 abbrechen ließ. Er errichtete ein neues Gebäude, das 1982 bezugsfertig wurde, für Herstellungskosten von 934 355 DM. Das Haus enthält eine Hauptwohnung, die der Kläger zusammen mit seiner Ehefrau und drei Kindern bewohnte, sowie eine an die Mutter des Klägers überlassene Nebenwohnung, die jedoch nur durch die Hauptwohnung erreichbar ist. Das Haus ist als Zweifamilienhaus im Sachwertverfahren bewertet. Bei der Feststellung des Einheitswerts legte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --) eine Wohnfläche für das gesamte Haus von 231 qm zugrunde, die anhand der Berechnung des Amtes für Wohnungswesen überprüft worden war. Im Klageverfahren gegen den Einheitswertbescheid hinsichtlich der Anwendung des Sachwertverfahrens stellte der dafür zuständige Senat des Finanzgerichts (FG), auf dessen Urteil das FG im Streitfall Bezug genommen hat, die Wohnfläche beider Wohnungen ebenfalls mit 231 qm fest.

In den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre begehrte der Kläger den Ansatz eines Mietwerts von 10 DM pro qm für die Hauptwohnung, deren Fläche er mit 212,77 qm angab, und einen Mietwert von 8 DM für die Einliegerwohnung, deren Fläche er mit 39,20 qm angab. Das FA setzte demgegenüber als Mietwert in Anlehnung an die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) die Kostenmiete an.

Das FG gab, nachdem es ein Sachverständigengutachten über die Höhe der Marktmiete eingeholt hatte, der Klage statt. Nach den Feststellungen des Bausachverständigen des FA lägen die Ausführungsarten für die Bauteile stets im unteren oder mittleren Bereich. Lediglich bei der Fußbodenheizung werde die höchste Ausführungsart angenommen. Fußbodenheizungen könnten heutzutage aber nicht mehr als besonders aufwendig angesehen werden, da sie eine normale Heizungsalternative darstellten. Ein kleiner Kamin könne ebenfalls nicht mehr als außerordentlich aufwendig bezeichnet werden. Auch nach den Feststellungen des vom Gericht beauftragten Sachverständigen und seinen mündlichen Ausführungen sei das Haus keineswegs besonders aufwendig ausgestattet. Insbesondere seien die Fliesen nicht von überragender Qualität, und die Innenausstattung entspreche nicht besonders hohen Anforderungen. Die dreifache Fensterisolierung sei wegen der Nähe des Flughafens und der Autobahn erforderlich gewesen. Danach sei die Marktmiete anzusetzen, die der Sachverständige zutreffend aus der Vermietung vergleichbarer Wohnobjekte abgeleitet habe. Es sei nicht zu beanstanden, daß er die Vergleichsobjekte aus Gründen des Datenschutzes nicht konkret bezeichnet habe. Es genüge insoweit die Angabe der Lage des Objekts, der Wohnfläche und des Quadratmeterpreises. Der Sachverständige habe bei seiner Bewertung auch berücksichtigt, daß das Grundstück des Klägers in der Nähe der Autobahn und des Flughafens, aber relativ weit entfernt von Einkaufsmöglichkeiten liege.

Mit der Revision rügt das FA die Verletzung des §21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sowie einen Verstoß gegen Art. 2 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) i. V. m. dem Rechtsstaatsprinzip. Der Bundesfinanzhof (BFH) habe die Rechtsprechung, auf die sich das FG gestützt habe, teilweise aufgegeben. Im Streitfall sei der Rohmietwert bereits deshalb anhand der Kostenmiete zu ermitteln, weil die Wohnfläche mehr als 250 qm betrage. Nach den Berechnungen des Sachverständigen betrage die Wohnfläche der selbstgenutzten Wohnung 274,23 qm. Nach Abzug der Fläche des beruflich genutzten Arbeitszimmers (14,44 qm) verbleibe eine Wohnfläche von 259,79 qm. Im übrigen habe das FG das Gutachten des Sachverständigen zur Marktmiete nicht verwerten dürfen. Nach dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 11. Oktober 1994 1 BvR 1398/93 (BVerfGE 91, 176) sei in Prozessen um die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel die Nennung des Namens und der Anschrift der Vergleichsmieter, zumindest jedoch die genaue Beschreibung der Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen erforderlich. Diesen Anforderungen genüge das Sachverständigengutachten im Streitfall nicht.

Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA ist unbegründet. Sie ist zurückzuweisen (§126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --). Das FG hat im Ergebnis zutreffend bei der Ermittlung des Nutzungswerts für die selbstgenutzte Wohnung des Klägers gemäß §21 Abs. 2 EStG als Mietwert die Marktmiete angesetzt.

1. Zutreffend ist das FG davon ausgegangen, daß die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Streitfall nach §21 Abs. 2 EStG zu ermitteln sind und nicht gemäß §21 a EStG, weil das Gebäude als Zweifamilienhaus bewertet ist. Für die Anwendung des §21 a EStG ist der Einheitswertbescheid hinsichtlich der Grundstücksart als Grundlagenbescheid bindend (Senatsurteil vom 19. November 1991 IX R 41/88, BFHE 167, 321, BStBl II 1992, 719).

2. Gemäß §21 Abs. 2 1. Alternative EStG sind zur Ermittlung des Nutzungswerts der zu schätzenden Rohmiete die nachgewiesenen Werbungskosten gegenüberzustellen. Die Rohmiete ist grundsätzlich anhand der am Wohnungsmarkt für vergleichbare Objekte erzielbaren Miete, der sog. Marktmiete, zu schätzen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Zweck des §21 Abs. 2 EStG den Ansatz der sog. Kostenmiete erfordert (Senatsurteil vom 22. Oktober 1993 IX R 35/92, BFHE 174, 51, 53, BStBl II 1995, 98). Hinsichtlich der Voraussetzungen für den Ansatz der Kostenmiete hat der erkennende Senat seine frühere Rechtsprechung teilweise aufgegeben. Der Senat hat nunmehr die Schätzung des Rohmietwerts anhand der Kostenmiete auf solche Wohnungen beschränkt, bei denen es aufgrund bestimmter Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale offensichtlich ist, daß sie nicht zum Zwecke der Vermietung errichtet und in der Regel auch tatsächlich nicht vermietet werden. Er hat deshalb an die besondere Gestaltung oder Ausstattung, die den Ansatz der Kostenmiete rechtfertigt, strengere Anforderungen als bisher gestellt (Senatsurteil in BFHE 174, 51, 56, BStBl II 1995, 98). Danach ist die Kostenmiete stets anzusetzen, wenn sich in dem Wohnhaus eine Schwimmhalle befindet, oder wenn die privatgenutzte Wohnfläche mehr als 250 qm beträgt. Im übrigen ist die Kostenmiete dann -- und nur dann -- anzusetzen, wenn aufgrund anderer besonders gewichtiger Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale offensichtlich ist, daß die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete nicht dem Gebrauchswert des Objekts entspricht.

Nach diesen Maßstäben hält das mit der Revision angefochtene Urteil im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. Zwar konnte das FG seiner Entscheidung noch nicht die geänderte Rechtsprechung des Senats (Urteil in BFHE 174, 51, BStBl II 1995, 98) zugrunde legen. Seine tatsächlichen Feststellungen reichen jedoch für eine abschließende Beurteilung auf der Grundlage des vorgenannten Senatsurteils aus. Danach ist im Streitfall als Mietwert nicht die Kostenmiete, sondern die Marktmiete anzusetzen. Die selbstgenutzte Wohnfläche überschreitet im Streitfall nicht 250 qm, und besondere Ausstattungs- oder Gestaltungsmerkmale, die den Ansatz der Kostenmiete rechtfertigen könnten, liegen nach den Feststellungen des FG nicht vor.

a) Allerdings ist der Revision darin zuzustimmen, daß für die Prüfung, ob die selbstgenutzte Wohnfläche die Grenze von 250 qm überschreitet, die gesamte Fläche des Hauses des Klägers maßgebend ist, weil der Wohnbereich der Familie und die an die Mutter überlassene Nebenwohnung, die -- wie das FG bindend festgestellt hat (vgl. §118 Abs. 2 FGO) -- über keinen gesonderten Zugang verfügt, keine selbständigen Wohnungen darstellen (vgl. Senatsurteil vom 21. Februar 1995 IX R 41/94, BFHE 177, 110, 112, BStBl II 1995, 381). Die Bewertung des Gebäudes als Zweifamilienhaus steht dieser Beurteilung nicht entgegen. Sie ist für die Entscheidung, ob nur eine Wohnung oder zwei selbständige Wohnungen vorhanden sind, nicht bindend (Senatsurteil in BFHE 175, 70, 72 f., BStBl II 1994, 927).

b) Entgegen der Auffassung der Revision übersteigt jedoch die gesamte Wohnfläche des Hauses des Klägers nicht die Grenze von 250 qm. Für die Prüfung, ob diese Grenze überschritten ist, ist die privatgenutzte Wohnfläche in Anlehnung an die II. BV zu ermitteln (Senatsurteile in BFHE 174, 51, 56, BStBl II 1995, 98; in BFHE 177, 110, BStBl II 1995, 381). Danach ist im Streitfall die vom FG im Anschluß an das Sachverständigengutachten zugrunde gelegte Wohnfläche nicht maßgebend; denn der Sachverständige hat die Wohnfläche nach DIN 283 ermittelt. Gleichwohl bedarf es keiner Zurückverweisung der Sache an das FG zur Feststellung der Wohnfläche anhand der II. BV, weil die vom FG in Bezug genommenen Einheitswertakten eine Berechnung der Wohnfläche durch das Amt für Wohnungswesen enthalten, mit der die Berechnung nach DIN 283 an die II. BV angepaßt worden ist. Diese Berechnung nach der II. BV, die zu einer Gesamtfläche von 231,45 qm führt, haben auch das FA im Verfahren zur Feststellung des Einheitswerts und ein anderer Senat des FG im Klageverfahren gegen den Einheitswertbescheid zugrunde gelegt. Danach beträgt die Gesamtwohnfläche 231,45 qm. Diese Berechnung weicht allerdings von der Berechnungsweise ab, die der erkennende Senat in seinem Urteil vom 9. September 1997 IX R 52/94 (BFHE 179, 279) als maßgebend angesehen hat. Danach sind Loggien stets mit der Hälfte ihrer Grundfläche zu berücksichtigen. Die Wohnfläche ist nicht nach §44 Abs. 3 der II. BV zu kürzen. Nach diesen Grundsätzen ist im Streitfall die Gesamtwohnfläche von 231,45 qm zu erhöhen um den für die Hauptwohnung durchgeführten 10 %igen Abschlag (21,03 qm) sowie um die Hälfte der Flächen der beiden Loggien (2,76 qm und 3,58 qm). Abzuziehen ist hingegen die Fläche des Arbeitszimmers (Senatsurteil in BFHE 174, 51, 56, BStBl II 1995, 98), die im Streitfall 13,84 qm beträgt. Insgesamt ergibt sich danach eine Wohnfläche von 244,98 qm.

c) Der Ansatz der Kostenmiete kommt auch nicht aufgrund anderer besonders gewichtiger Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale in Betracht. Wie das FG anhand des Sachverständigengutachtens und der Feststellungen des FA im Verfahren der Einheitsbewertung festgestellt hat, verfügt das Haus des Klägers nicht über eine besonders aufwendige Gestaltung und Ausstattung. Diese Würdigung, die im Bereich des Tatsächlichen liegt, ist möglich und für den Senat nach §118 Abs. 2 FGO bindend.

3. Auch die Ermittlung der Marktmiete durch das FG ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das FG ist mit nachvollziehbaren Gründen insoweit dem Gutachten des Sachverständigen gefolgt. Diese Tatsachenfeststellung durch das FG ist möglich und damit für den Senat bindend (§118 Abs. 2 FGO). Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem vom FA angeführten Beschluß des BVerfG in BVerfGE 91, 176. Das BVerfG hat ausgeführt, es lasse sich nicht generell entscheiden, ob und wieweit das Gericht und die Verfahrensbeteiligten die Kenntnis von Tatsachen, die ein Sachverständiger seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, für eine kritische Würdigung des Gutachtens tatsächlich benötigen. Die Frage müsse vom Richter unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles entschieden werden (BVerfG-Beschluß in BVerfGE 91, 176, 182). Die Pflicht zur Überprüfung und Offenlegung von Tatsachen vertrage Einschränkungen, soweit Rechte anderer beeinträchtigt würden (BVerfG-Beschluß in BVerfGE 91, 176, 183). Dementsprechend hat auch das BVerfG in dem genannten Verfahren im zweiten Rechtsgang die Verfassungsbeschwerde nicht mehr zur Entscheidung angenommen, nachdem das Sachverständigengutachten jenes Falles weiter konkretisiert worden war, ohne daß die Anschriften der Vergleichswohnungen preisgegeben worden waren (Nichtannahmebeschluß der 1. Kammer des 1. Senats vom 16. Juli 1997 1 BvR 860/97, Juristisches Informationssystem -- juris --).

Nach diesen Maßstäben ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das FG sich mit der Beschreibung der elf Vergleichsobjekte durch den Sachverständigen nach Lage in einem bestimmten Stadtteil, Größe und Höhe der Miete zufriedengegeben hat, zumal die Anonymisierung der Angaben dem Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Inhaber der Vergleichsobjekte diente (vgl. Urteil des BVerfG vom 15. Dezember 1983 1 BvR 209 u. a./83, BVerfGE 65, 1, 49).

 

Fundstellen

Haufe-Index 67080

BFH/NV 1998, 832

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