BFH Urteil vom 24.06.1992 - V R 10/89 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zwischenvermietung einer Eigentumswohnung

Leitsatz (NV)

1. Die Zwischenvermietung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung an einen gewerblichen Zwischenvermieter ist als Geschäftsbesorgung zu beurteilen.

2. Eine Auflage im Bewilligungsbescheid beeinflußt die Umstände, unter denen diese Mittel vergeben werden. Für die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung ist sie unerheblich.

Normenkette

UStG 1980 § 4 Nr. 12 Buchst. a, § 15 Abs. 2 Nr. 1; AO 1977 § 42

Tatbestand

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) errichtete sieben Wohnungen mit öffentlichen Mitteln (Aufwendungszuschüsse, Aufwendungsdarlehen für 14 Jahre zins- und tilgungsfrei, danach mit 6 v.H. zu verzinsen und mit 2 v.H. zu tilgen). Nach dem Bewilligungsbescheid der . . .bank - Landestreuhandstelle - für das Aufwendungsdarlehen wurde ihm folgende ,,weitere Auflage" gemacht:

,,Das Bauvorhaben wird im Rahmen des sog. Bauherrenmodells errichtet. Die dadurch bedingte Einschaltung eines gewerblichen Zwischenmieters wird genehmigt unter der Voraussetzung, daß der Bauherr alle sich für ihn aus der Inanspruchnahme der Förderungsmittel ergebenden Verpflichtungen, insbesondere die Bindung an die Kostenmiete (§ 88b II.Wohnungsbaugesetz) und die Belegungsbindung (§ 88a II.Wohnungsbaugesetz) bei Abschluß der Einzelmietverträge dem Zwischenmieter vertraglich auferlegt."

Der Kläger vermietete die Wohnungen vom 1. Juni 1983 an für monatlich 6,70 DM je qm an die Z-GmbH (Zwischenvermieter). Diese vermietete die Wohnungen für monatlich 8,10 DM je qm an den jeweiligen Endmieter. Der Zwischenvermieter hatte dem Kläger außerdem die Vermietung für fünf Jahre garantiert. Der Kläger hatte dem Zwischenvermieter für die Vermietungsvermittlung . . . DM und für die Garantieleistungen . . . DM gezahlt.

Der Kläger verzichtete auf die Steuerbefreiung der Mietumsätze und begehrte in den Erklärungen zur Umsatzsteuer für 1981 bis 1983 erfolglos den Abzug der ihm von Bauhandwerkern berechneten Umsatzsteuer für Bauleistungen zur Herstellung der Wohnungen als Vorsteuerbeträge.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) wies die gegen die Umsatzsteuerbescheide für 1981, 1982 und 1983 gerichteten Einsprüche als unbegründet zurück, weil die Zwischenvermietung nicht als maßgebliche Verwendung der Wohnungen anerkannt werden könne.

Die dagegen erhobene Klage hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG) beurteilte die Zwischenvermietung der mit öffentlichen Mitteln errichteten Wohnungen unter Heranziehung von Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Vermietung der Wohnungen, sondern als Geschäftsbesorgung einer Vermietung. Daran ändere - so führte das FG weiter aus - auch die Genehmigung der Zwischenvermietung durch die Landestreuhandstelle nichts. Die Vereinbarung erschöpfe sich darin, das Rechtsverhältnis des Klägers über die Darlehensvergabe zu regeln, könne aber dem Zwischenvermieter keine öffentlich-rechtlichen Pflichten auferlegen.

Mit der Revision rügt der Kläger Verletzung des § 15 Abs. 1, 2 des Umsatzsteuergesetzes (UStG 1980) i.V.m. § 4 Nr.12a UStG 1980 und § 9 UStG 1980. Zur Begründung macht er geltend, die Voraussetzungen für einen Mißbrauch von Gestaltungen des Rechts (§ 42 der Abgabenordnung - AO 1977 -) seien nicht erfüllt. Das FG habe verkannt, daß dem Zwischenvermieter durch Verwaltungsakt die Einhaltung der Voraussetzungen für die Vermietung der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen übertragen worden sei; jedenfalls sei insoweit ein privatrechtlicher Vertrag zugunsten der Landestreuhandstelle geschlossen worden.

Das FA ist der Revision entgegengetreten.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet. Die Vorentscheidung verletzt nicht sachliches Recht.

1. Zutreffend hat das FG entschieden, daß dem begehrten Vorsteuerabzug die Verwendung der Bauleistungen für eine steuerfreie Vermietung entgegensteht (§ 15 Abs. 2 Nr.1 i.V.m. § 4 Nr.12 Buchst. a UStG 1980). Die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Steuerbefreiung der Vermietungsumsätze (§ 9 Satz 1 UStG 1980) sind nicht gegeben, weil der Kläger seine Wohnungen nicht an den gewerblichen Zwischenvermieter vermietet, sondern diesen nur als Geschäftsbesorger in die (steuerfreie) Wohnungsvermietung an die Endmieter eingeschaltet hatte.

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH (zuletzt BFH-Urteil vom 13. April 1988X R 45/81, BFH/NV 1988, 670) schließen die Bindungen, denen der Eigentümer durch die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel i.S. von §§ 88 ff. des II.Wohnungsbaugesetzes (II.WoBauG) unterliegt, es aus, daß die Einschaltung des Zwischenvermieters als Vermietung beurteilt werden kann. Vielmehr kann dieser nur als Geschäftsbesorger bei der Vermietung für den Eigentümer tätig werden. Diese Rechtsprechung ist verfassungsrechtlich unbedenklich (Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 25. September 1987 1 BvR 274/87, Steuerrechtsprechung in Karteiform, Umsatzsteuergesetz 1967, § 15, Rechtsspruch 71).

2. Im Streitfall ist wegen der dem Kläger im Bewilligungsbescheid gemachten Auflage, bei einer Zwischenvermietung die ihn treffenden Bindungen auch mit dem Zwischenvermieter zu vereinbaren, keine andere Beurteilung geboten. Die Vereinbarung besagt lediglich, daß der Zwischenvermieter hinsichtlich der Weitervermietung denselben Bindungen wie der Kläger unterliegen und diesen nur von der Tätigkeit bei einer Vermietung entlasten sollte. Eine solche Entlastung soll nach der Auflage der Landestreuhandstelle keine Verletzung der bei der Darlehensvergabe von dem Kläger übernommenen Bindungen sein. Darin erschöpft sich, wie das FG zu Recht entschieden hat, ihr rechtlicher Gehalt.

Auf einen Mißbrauch von Gestaltungen des Rechts (§ 42 AO 1977) kommt es für die Entscheidung demnach nicht an.

Fundstellen

Haufe-Index 418554

BFH/NV 1993, 629