BFH Urteil vom 17.06.1992 - II R 71/89 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eigentumswohnung als Gegenstand des Erwerbsvorgangs

Leitsatz (NV)

1. Zwischen den auf Erwerb des Grundstücks (Miteigentumsanteil) und auf Errichtung eines Gebäudes gerichteten Verträgen besteht dann ein enger sachlicher Zusammenhang, der bei objektiver Betrachtungsweise dazu führt, daß einheitlicher Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück (Eigentumswohnung) ist, wenn die Anbieterseite durch ein vorbereitetes Vertragskonzept, insbesondere durch den Zwang zur umfassenden Bevollmächtigung eines Treuhänders sichergestellt hat, daß der Erwerber nur bei Hinnahme des Gesamtkonzepts unter Eingehen der Verpflichtung zur Leistung des Gesamtaufwandes Zugang zum Abschluß des Grundstückskaufvertrages hatte.

2. Dem Vorbehalt der Beschlußfassung durch die Bauherrenversammlung hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks und der insoweit zu beauftragenden Personen kommt dann keine Bedeutung zu, wenn sich dieser angesichts der gleichmäßigen Einbindung aller beteiligten Personen in das Gesamtprojekt sowie der ins Detail ausgearbeiteten Planung, die Grundlage aller von den ,,Bauherren" bereits abgeschlossenen Verträge sowie des vorauskalkulierten Gesamtaufwandes war, als lediglich deklaratorisch und ohne praktische Auswirkungen erweist.

3. Der Eintritt des Konkurses von Personen der Anbieterseite hat auf die Beurteilung, was Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist, als solcher keine Auswirkungen, da dieser zunächst nichts am Bestand der eingegangenen, auf den Erwerb schlüsselfertigen Wohnungseigentums gerichteten schuldrechtlichen Verpflichtungen ändert (vgl. hierzu jedoch BFH-Beschluß vom 24. Oktober 1990 II B 31/90, BFHE 162, 483, BStBl II 1991, 106).

Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, §§ 8, 9 Abs. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

FG des Saarlandes

Tatbestand

Die A-GmbH war Eigentümerin eines aus mehreren Teilparzellen bestehenden Grundstücks. Sie plante auf diesem die Errichtung von Gebäuden mit insgesamt 54 Wohneinheiten (Eigentumswohnungen) im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft. Das von der A-GmbH entwickelte Bau- und Vertragskonzept fand seinen Niederschlag in einem farbig bebilderten Verkaufsprospekt. Dieser enthält die Baupläne, die Baubeschreibung, eine Darstellung der möglichen Steuervorteile, einen Finanzierungsvorschlag, den Text des von den Beitrittswilligen abzuschließenden ,,Bauherrenvertrages" sowie eine Aufstellung der Gesamtkosten je Wohneinheit. Die Beratung der Interessenten und die Bildung der Bauherrengemeinschaft sollte durch die B-GmbH erfolgen. Hierfür mußten 3 v.H. der Gesamtkosten zuzüglich Mehrwertsteuer zusätzlich zum Gesamtaufwand entrichtet werden.

Der Kläger war daran interessiert, als Mitglied der Bauherrengemeinschaft die Eigentumswohnung mit der Ordnungsziffer X zu erwerben. Der Verkaufsprospekt sah für diese Wohnung einen Gesamtaufwand von . . . DM vor. Er trat durch vorbereitete, formularmäßige schriftliche Erklärung am 6. September 1983 der Bauherrengemeinschaft bei und versicherte, den Bauherrenvertrag der Bauherrengemeinschaft sowie den Verkaufsprospekt zur Kenntnis genommen zu haben. ,,Als Mitglied der Bauherrengemeinschaft" sollte ,, der Bauherr Grundeigentum (Wohnungs- oder Teileigentum)" an der mit der o.g. Ordnungsziffer bezeichneten Wohnung ,,innerhalb des gemeinschaftlich durchzuführenden Bauvorhabens erwerben". Die Planungsunterlagen und die Baubeschreibung, durch die Größe, Lage und Ausstattung des zu erwerbenden Grundeigentums bestimmt wurden, sollten Bestandteil der Vertragsurkunde sein. Der Kläger erteilte R als Treuhänder Auftrag und Vollmacht, in seinem Namen und auf seine Rechnung die im Bauherrenvertrag im einzelnen genannten Rechtshandlungen zur Verwirklichung des Bauvorhabens vorzunehmen. Er verpflichtete sich, an der notariellen Beurkundung des Bauherrenvertrages mitzuwirken und für alle Schäden zu haften, die aus unterbliebener oder verspäteter Mitwirkung hieran entstehen.

Am 15. Oktober 1983 unterbreitete R dem Kläger ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluß des Bauherrenvertrages, welches vom Kläger durch notarielle Erklärung vom 7. November 1983 angenommen wurde. Auf Grund dieses unwiderruflichen Vertrages erteilte der Kläger R u.a. Auftrag und Vollmacht, in seinem Namen und auf seine Rechnung einen Kaufvertrag über den Erwerb von Miteigentumsanteilen an dem Grundstück abzuschließen, welches den Gegenstand des Bauvorhabens bildete, und die Auflassung zu erklären, ferner Verträge über die Einräumung von Sondereigentum mit Gemeinschaftsordnung und Verwaltervertrag, Darlehensverträge mit persönlicher Unterwerfungsklausel, Architekten-, Generalunternehmer- bzw. Werkverträge, Verträge über technische und wirtschaftliche Baubetreuung, über die Vermittlung und Bearbeitung der Zwischen- und Endfinanzierung, Bürgschaftsverträge, Verträge über Verpachtung und Vermietung des Grundeigentums sowie Ausbietungs- und Ausschüttungsgarantieverträge, Versicherungs- und Beraterverträge abzuschließen. Für den Fall der Verhinderung sollte R von der als ,,Initiator" bezeichneten A-GmbH vertreten werden, die wie R von den Beschränkungen des § 181 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) befreit sein sollte. R war verpflichtet, mit der A-GmbH Verträge über die wirtschaftliche Baubetreuung, die Vermittlung der Bauzwischen- und Endfinanzierung sowie über die Bearbeitung der Finanzierung abzuschließen und im Einvernehmen mit der A-GmbH den technischen Baubetreuer zu bestimmen und einen Beratervertrag abzuschließen. R sollte ferner berechtigt und verpflichtet sein, die von der A-GmbH vorgeschlagenen Unternehmen mit den für die Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Dienst- und Werkleistungen zu beauftragen, soweit die Gesellschafterversammlung der Bauherrengemeinschaft nicht beschließt, Verträge mit anderen Vertragspartnern abzuschließen.

R sollte für seine Tätigkeiten eine - im Gesamtaufwand enthaltene - Gebühr in Höhe von 0,5 v.H. des Gesamtaufwandes zustehen.

Auf einer am 7. November 1983 durchgeführten Gesellschafterversammlung der Bauherrengemeinschaft, an der auch der Kläger teilgenommen hat, wurde von den Teilnehmern auf Vorschlag des R ,,die Gesamtplanung laut Prospekt angenommen" sowie die C-AG, die das günstigste Angebot abgegeben hatte, als Generalunternehmerin sowie die übrigen von der A-GmbH vorgesehenen Firmen mit den im Bauherrenvertrag genannten Dienstleistungen beauftragt. Am 8. November 1983 schloß R im Namen und für Rechnung des Klägers sowie der übrigen Bauherren mit den vorgesehenen Architekten Architektenverträge und mit der A-GmbH die vorgesehenen Verträge über GmbH die vorgesehenen Verträge über

1. wirtschaftliche Baubetreuung 4,0 v.H.

(Gebühr jeweils v.H. des Gesamtaufwandes)

2. Höchstpreisgarantie 2,0 v.H.

3. Finanzierungsbearbeitung

a) Zwischenfinanzierung 1,7 v.H.

b) Endfinanzierung 1,8 v.H.

4. Zinsgarantie 1,5 v.H.

5. Zwischenfinanzierungsbürgschaft 3,4 v.H.

6. Ausbietungsgarantie 2,5 v.H.

7. Bearbeitung der steuerlichen Daten 2,5 v.H.

8. Pachtvermittlung und Verpachtungsgarantie 3,0 v.H.

9. Eigenkapitalbürgschaft 0,6 v.H.

sowie mit der B-GmbH einen Beratervertrag (Gebühr: 1,0 v.H. des Gesamtaufwandes). Die insoweit anfallenden Gebühren waren im Gesamtaufwand enthalten und wurden unabhängig von der Inanspruchnahme der Leistungen in voller Höhe geschuldet, auch wenn z.B. durch Sonderwünsche der im Prospekt genannte Gesamtaufwand unterschritten wurde.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 14. Dezember 1983 erwarben der Kläger sowie die übrigen Bauherren, jeweils vertreten durch R, von der A-GmbH die im Angebotsprospekt vorgesehenen Miteigentumsanteile an dem Baugrundstück. Der auf den Kläger entfallende Kaufpreisanteil betrug . . . DM. Ferner schloß R am 24. Januar 1984 für die Bauherrengemeinschaft mit der C-AG einen Generalunternehmervertrag.

Mit dem Bauvorhaben wurde noch im Dezember 1983 begonnen. Seine Fertigstellung war für Ende 1984 vorgesehen. Im Mai 1985 meldete die A-GmbH Konkurs an. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude bereits bis auf wenige Restarbeiten (z.B. Außenanlagen) bezugsfertig. Für die Durchführung dieser Restarbeiten sowie zur kaufmännischen Abwicklung der Gesamtmaßnahme wurde nach dem Konkurs der A-GmbH ein Bauherrenbeirat eingerichtet, der im Auftrag der Bauherrengemeinschaft die notwendigen Maßnahmen tätigte.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) würdigte gegenüber sämtlichen Teilnehmern am Bauherrenmodell den Vorgang grunderwerbsteuerrechtlich als Erwerb eines Miteigentumsanteils am Grund und Boden einschließlich einer bezugsfertigen Eigentumswohnung. Er setzte deshalb gegen den Kläger mit Bescheid vom 30. Oktober 1984 Grunderwerbsteuer unter Zugrundelegung eines auf . . . DM ermäßigten Gesamtaufwandes fest. Der Bescheid erging hinsichtlich der Höhe der Bemessungsgrundlage gemäß § 165 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO 1977) vorläufig.

Einspruch und Klage, mit denen der Kläger beantragte, die Grunderwerbsteuer lediglich aus dem Kaufpreis für den unbebauten Grundstücksmiteigentumsanteil zu berechnen, blieben ohne Erfolg.

Mit der vom Finanzgericht (FG) zugelassenen Revision rügt der Kläger fehlerhafte Anwendung des § 1 Abs. 1, § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983.

Entscheidungsgründe

Die Revision des Klägers ist unbegründet.

Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs des Klägers eine bestimmte bezugsfertige Eigentumswohnung (ein Miteigentumsanteil an einem bestimmten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten, noch zu errichtenden Wohnung) ist.

1. Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1983 jedes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG 1983). Zur Gegenleistung gehört bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1983).

Für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (vgl. z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 29. Juni 1988 II R 258/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898; vom 24. Januar 1990 II R 94/87, BFHE 160, 284, 287, BStBl II 1990, 590, sowie - zu § 11 Abs. 1 Nr.1 GrEStG 1940 - BFH-Urteil vom 11.März 1981 II R 77/78, BFHE 133, 230, 231, BStBl II 1981, 537 m.w.N.); denn Gegenstand der auf die Grundstücksübereignung abzielenden Vereinbarungen kann das Grundstück in dem Zustand sein, den es im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat, oder in einem (künftigen) Zustand, in den es erst zu versetzen ist.

Der für den Umfang der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird nicht nur bestimmt durch das den Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäft selbst, sondern - ggf. - auch durch mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen, die insgesamt zu dem Erfolg führen, daß der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält (BFH-Urteile vom 18. Oktober 1989 II R 143/87, BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183, und II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181, sowie in BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590). Dies ist nach den Umständen zu ermitteln.

Der Senat hat hierzu in den Urteilen in BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183; BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181, vom 6. März 1991 II R 133/87 (BFHE 164, 117, BStBl II 1991, 532) und vom 29. Juni 1988 II R 258/85 (BFHE 154, 149, BStBl II1988, 898) sowie im Beschluß vom 18. September 1985 II B 24-29/85 (BFHE 144, 280, 288, BStBl II 1985, 627) Entscheidungskriterien entwickelt. Danach erhält ein Erwerber bei objektiver Betrachtung als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück (bezugsfertige Eigentumswohnung), wenn ihm aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht ganz konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung (vgl. BFH-Entscheidungen in BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590; BFHE 144, 280, BStBl II 1985, 627, und in BFHE 138, 480, BStBl II 1983, 609) ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück bzw. eine bestimmte Eigentumswohnung zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann.

2. Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist im Streitfall nach dem vom FG festgestellten Sachverhalt, an den der Senat gebunden ist (§ 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -), Gegenstand des Erwerbsvorgangs des Klägers die bezugsfertig erstellte Eigentumswohnung.

Der Kläger hat sich aufgrund des von der A-GmbH herausgegebenen Prospektes dazu entschlossen, Eigentümer einer nach Lage, Wohnfläche und Miteigentumsanteil beschriebenen Eigentumswohnung zu einem festgelegten Gesamtaufwand zu werden. Durch seinen vom vorbereiteten Vertragskonzept geforderten Beitritt zur Bauherrengemeinschaft mit Beauftragung des R als Treuhänder und den späteren Abschluß des Bauherrenvertrages mit umfassender Bevollmächtigung des R stellte die Anbieterseite (A-GmbH) sicher, daß der Kläger nur bei Hinnahme des Gesamtkonzepts unter Eingehen der Verpflichtung zur Leistung des Gesamtaufwandes Zugang zum Abschluß des Grundstückskaufvertrages hatte. Zwischen den auf Erwerb des Grundstücks und auf Errichtung des Gebäudes gerichteten Verträgen bestand daher ein enger sachlicher Zusammenhang, der bei objektiver Betrachtungsweise dazu führt, daß der Kläger als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält.

An dieser Beurteilung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß die Gesellschafterversammlung nach dem Bauherrenvertrag berechtigt war, eigene Beschlüsse zu fassen. Praktische Auswirkungen auf das von der A-GmbH entwickelte Vertrags- und Bebauungskonzept konnte dies nicht haben. Denn angesichts der gleichmäßigen Einbindung aller aufgrund des Prospektes als ,,Bauherren" geworbenen Personen in das Gesamtprojekt sowie der bis ins Detail ausgearbeiteten Planung, die Grundlage aller von den ,,Bauherren" bereits abgeschlossenen Verträge war, kommt dem Vorbehalt der Beschlußfassung durch die Bauherrenversammlung nur deklaratorische Bedeutung zu (vgl. BFH-Urteile vom 29. November 1989 II R 254/85, BFHE 159, 246, BStBl II 1990, 230, und vom 20. Dezember 1989 II R 31/88, BFHE 159, 260, BStBl II 1990, 234). Im Streitfall oblag die Ausführung der Beschlüsse der Gesellschafterversammlung zudem allein R, und zwar nur ,,im Rahmen des Bauherrenvertrages", der die Bindung sämtlicher Bauherren an das vorgegebene Konzept sicherstellte. R hätte somit die Ausführung von Beschlüssen der Bauherrenversammlung verweigern können, wenn sie dem Bebauungs- und Vertragskonzept zuwidergelaufen wären. Eine Entscheidungsmöglichkeit des Klägers bzw. der anderen Mitglieder im Rahmen der Bauherrenversammlung hinsichtlich des ,,Ob" und des ,,Wie" der Bebauung bestand demnach objektiv nicht, und zwar auch nicht, soweit sie das Recht hatten, die von R zu beauftragenden Vertragspartner zu bestimmen. Denn die Bebauung des Grundstücks entsprechend der von den Interessenten genehmigten Planung unter Abschluß der vorgesehenen Verträge, die allein die Einhaltung der Gesamtkosten garantierte, war - unabhängig von den einzelnen Vertragspartnern - die Grundlage des gesamten Vertragskonzeptes (vgl. BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590, 593).

Auch der später bei der A-GmbH eingetretene Konkurs konnte keine entscheidenden Auswirkungen auf die Durchführung des Bebauungs- und Vertragskonzeptes und damit auf die Beurteilung des Gegenstandes des Erwerbsvorganges haben. Denn der Eintritt des Konkurses ändert zunächst nichts am Bestand der eingegangenen, auf den Erwerb schlüsselfertigen Wohnungseigentums gerichteten schuldrechtlichen Verpflichtungen. Anders als im Fall des BFH-Beschlusses vom 24. Oktober 1990 II B 31/90 (BFHE 162, 483, BStBl II 1991, 106) kann hier auch nicht davon gesprochen werden, daß der Konkurs der A-GmbH irgendeinen wesentlichen Einfluß auf die bestehende ,,unwiderrufliche Bindung" des Klägers an das Bebauungs- und Vertragskonzept gehabt hat bzw. überhaupt haben konnte. Denn der Konkurs trat nach den mit keiner Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des FG zu einem Zeitpunkt ein, in dem das Vertragskonzept der A-GmbH im wesentlichen verwirklicht und das Bauvorhaben bezugsfertig hergestellt war. Insbesondere blieb von dem Konkurs die Stellung des Treuhänders unberührt. Konkrete Anhaltspunkte für irgendwelche Auswirkungen des Konkurses auf die Höhe der Gegenleistung wegen nachträglicher Herabsetzung derselben nach § 16 Abs. 3 GrEStG 1983 sind nicht ersichtlich.

3. Das FG ist auch zutreffend davon ausgegangen, daß der Kläger durch die Höhe der festgesetzten Steuer nicht in seinen Rechten verletzt wird. Im Streitfall haben die Vertragsparteien das bebaute Grundstück (=bezugsfertiges Wohnungseigentum) zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht. Damit ist dieser Zustand für die Besteuerung und somit auch für den Umfang der Gegenleistung maßgebend. Mithin gehören alle Leistungen des Klägers, die dieser gewährt, um das bezugsfertige Wohnungseigentum zu erhalten, grunderwerbsteuerrechtlich zur Gegenleistung (vgl. BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898). Das FA ist bei der Ermittlung der Gegenleistung für die bezüglich der Bemessungsgrundlage vorläufige Steuerfestsetzung von einem um verschiedene Positionen ermäßigten Gesamtaufwand des Klägers in Höhe von . . . DM ausgegangen. Fehler sind insoweit weder gerügt worden noch ersichtlich.

Fundstellen

Haufe-Index 418544

BFH/NV 1993, 195