BFH I R 131/78
 

Leitsatz (amtlich)

Ein für ein bebautes Grundstück gezahlter Überpreis entfällt im Zweifel im Verhältnis der Teilwerte auf Grundstück und Gebäude.

 

Normenkette

KStG 1968 § 6 Abs. 1 S. 1; EStG § 6 Abs. 1 Nrn. 1-2

 

Verfahrensgang

Hessisches FG

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine öffentlich-rechtliche Sparkasse, kaufte mit Vertrag vom 13. Februar 1969 zwei an ihr Geschäftsgrundstück angrenzende bebaute Grundstücke. Die Grundstücke sollten in der Zeit vom 1. April 2052 bis 31. März 2053 aufgelassen werden. Als Kaufpreis wurde 1 Mio. DM vereinbart. Außerdem räumten die Eigentümer der Klägerin ein bis zum 31. März 2053 befristetes Erbbaurecht an den gekauften Grundstücken ein. Als Gegenleistung sollte die Klägerin jährlich 100 000 DM Erbbauzins bezahlen.

In Übereinstimmung mit dem Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt - FA -) ging die Klägerin davon aus, daß sie aufgrund des Vertrags vom 13. Februar 1969 wirtschaftliche Eigentümerin der Grundstücke einschließlich der aufstehenden Gebäude geworden sei. Für die Aktivierung dieser Wirtschaftsgüter in ihrer Steuerbilanz legte sie Gesamtanschaffungskosten in Höhe von (unstreitig) 2 673 333 DM zugrunde. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus einem vereinbarten Kaufpreis von 1 Mio. DM, zuzüglich Gegenwartswert der vereinbarten Erbbauzinsen von 1 477 121 DM und Anschaffungsnebenkosten von 196 212 DM. Die Klägerin verteilte die gesamten Anschaffungskosten im Verhältnis der vom Ortsgericht geschätzten Gesamtwerte auf die beiden Grundstücke. Die so für die einzelnen Grundstücke ermittelten Anschaffungskosten (1 720 557 DM und 952 776 DM) teilte sie sodann im Verhältnis der in den Gutachten des Ortsgerichts jeweils für Grund und Boden und die Gebäude angesetzten Werte auf.

Das FA folgte bei der Körperschaftsteuerveranlagung 1970 (Streitjahr) dieser Berechnungsmethode nicht. Auch der Einspruch blieb im wesentlichen ohne Erfolg. In der Einspruchsentscheidung behandelte das FA den Barwert der Erbbauzinsen in vollem Umfang als Teil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Die übrigen Anschaffungskosten rechnete es überwiegend dem Grund und Boden zu. Das FA gelangte für das Streitjahr zu Absetzungen für Abnutzung (AfA) der erworbenen Gebäude in Höhe von insgesamt 11 338 DM, gegenüber einem von der Klägerin begehrten AfA-Betrag von insgesamt 28 365 DM.

Die Klage blieb im Ergebnis ohne Erfolg.

In ihrer wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision beantragt die Klägerin sinngemäß die Aufhebung des Urteils des Finanzgerichts (FG) und die Abänderung des angefochtenen Körperschaftsteuerbescheids 1970 (in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 27. August 1973) dahingehend, daß die Anschaffungskosten der im Jahre 1969 angeschafften Gebäude mit insgesamt 1 418 303 DM (gegenüber 530 242 DM nach dem FG-Urteil) anzunehmen seien und daß dementsprechend die AfA bei Zugrundelegung eines Satzes von 2 v. H. 28 365 DM betrage. Sie rügt mangelnde Sachaufklärung und Verletzung sachlichen Rechts. Das FG sei zu Unrecht von der Annahme ausgegangen, daß sie, die Klägerin, lediglich aufgrund der besonders günstigen Lage der Grundstücke bereit gewesen sei, den Gesamtkaufpreis zu zahlen. Es sei vielmehr vor allem um den Erwerb der bereits von ihr betrieblich genutzten Gebäude gegangen. Sie habe sich dem Eigentümer gegenüber in einer Zwangslage befunden und habe sich dessen Preisdiktat beugen müssen. Es könne deshalb entgegen der Ansicht des FG kein Sonderfall angenommen werden, welcher es rechtfertigen würde, das Schwergewicht der Anschaffungskosten auf den Grund und Boden zu legen. Maßgebend seien daher die Rechtsprechungsgrundsätze, nach welchen im Zweifel die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und die aufstehenden Gebäude nach Maßgabe der Teilwerte der Wirtschaftsgüter vorzunehmen sei. Das FG-Urteil stehe deshalb in Widerspruch zu den Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 15. Oktober 1965 VI 134/65 U (BFHE 83, 610, BStBl III 1965, 720) und vom 21. Januar 1971 IV 123/65 (BFHE 102, 464, BStBl II 1971, 682). Ein sich hiernach ergebender Überpreis sei den Wirtschaftsgütern im Verhältnis ihrer Verkehrswerte zuzurechnen (Hinweis auf BFH-Urteil in BFHE 102, 464, BStBl II 1971, 682). Die von der Klägerin vorgenommene Aufteilung entspreche diesen Erwägungen (vgl. auch BFH-Urteil vom 16. Juni 1971 IV R 84/70, BFHE 105, 5, BStBl II 1972, 451).

Das FA beantragt die Zurückweisung der Revision,

 

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet.

1. Mit dem FG ist davon auszugehen, daß die Klägerin aufgrund der Vereinbarungen vom 13. Februar 1969 das wirtschaftliche Eigentum an den gekauften Grundstücken und den aufstehenden Gebäuden erlangt hat. Die Klägerin hat mit diesem Zeitpunkt das Recht zur wirtschaftlichen Verfügung über die Gebäude erworben; Nutzungen und Lasten sind auf sie übergegangen.

2. Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Zwecke der Aktivierung einer Mehrheit von Wirtschaftsgütern, für welche ein Gesamtkaufpreis bezahlt worden ist, dieser Kaufpreis auf die einzelnen Wirtschaftsgüter im Zweifel nach dem Verhältnis ihrer Teilwerte aufzuteilen (vgl. BFH-Beschluß vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620, Abschn. D II 3, mit weiteren Nachweisen, BFH-Urteil vom 15. November 1978 I R 2/76, BFHE 127, 11, BStBl II 1979, 299). Dem entspricht bei einem Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter im Privatbereich gegen Zahlung eines Gesamtkaufpreises die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte (BFH-Urteil vom 19. Dezember 1972 VIII R 124/69, BFHE 108, 168, BStBl II 1973, 295). Da die Teilwerte sich weitgehend mit den Wiederbeschaffungskosten und somit den Preisen decken, die als Veräußerungspreise verlangt und erzielt werden, ist in solchen Fällen das Verhältnis der Verkehrswerte (gemeinen Werte) und der Teilwerte das gleiche (vgl. BFH-Urteil vom 7. Dezember 1978 I R 142/76, BFHE 128, 178, BStBl II 1979, 729).

Die vorstehenden Grundsätze sind auch dann anzuwenden, wenn der Erwerber einen ungewöhnlich hohen Kaufpreis (Überpreis) bezahlt hat und keine gewichtigen Anhaltspunkte dafür bestehen, daß der Überpreis nur für bestimmte einzelne Wirtschaftsgüter aufgewendet worden ist. Ob das eine oder das andere der Fall ist, muß nach den jeweiligen tatsächlichen Umständen, auch unter Berücksichtigung der Interessenlage des Erwerbers, geprüft werden.

3. Im Streitfall ist das FG davon ausgegangen, daß der weitaus überwiegende Teil der Anschaffungskosten für den Grund und Boden aufgewendet worden sei. Diese Beurteilung ist nicht frei von Rechtsirrtum.

a) Aus den Feststellungen des FG ergibt sich, daß die Klägerin die Grundstücke erworben hat, um die aufstehenden Gebäude - zum Teil nach Umbauten - für ihre betrieblichen Zwecke zu nutzen. Mit dieser Tatsache ist die Annahme nicht vereinbar, daß die Klägerin den hohen Preis allein für die Lage der Grundstücke und damit im wesentlichen für den Wert des Grund und Bodens bezahlt habe, wie das FG ausführt. In der neueren Rechtsprechung ist wiederholt betont worden, daß sogar die bei dem Erwerb bestehende Absicht, Gebäude abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen, keinen Einfluß auf den Teilwert der erworbenen Gebäude hat (BFH-Entscheidungen in BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620; BFHE 128, 178, BStBl II 1979, 729). Um so mehr muß im Ergebnis das gleiche dann gelten, wenn der Erwerber beabsichtigt, die Gebäude im Rahmen des Betriebs weiterzuverwenden, so daß sie grundsätzlich den gleichen Zweck wie Neubauten erfüllen. Dieser Tatsache muß dadurch Rechnung getragen werden, daß ein angemessener Teil des Überpreises als auf die Gebäude entfallend angesetzt wird.

b) Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb veranlaßt, weil die Klägerin einen Teil des Gesamtkaufpreises für die Bestellung eines Erbbaurechts an den gekauften Grundstücken für die Zeit bis zur förmlichen Übereignung der Grundstücke vereinbart hat. Diese Vereinbarung mit der Verpflichtung, einen jährlichen Erbbauzins von 100 000 DM zu zahlen, diente ebenfalls dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums auch an den Gebäuden. Der Erwerb des Erbbaurechts bildete mit dem Kaufvertrag über die Grundstücke ein einheitliches Vertragswerk. Es ist deshalb sachlich nicht gerechtfertigt, den kapitalisierten Erbbauzins, wie das FG annahm, als zusätzliche Anschaffungskosten nur des Grund und Bodens zu behandeln.

4. Nach alledem ist der von der Klägerin gezahlte Überpreis im Verhältnis der vom FG festgestellten Ausgangswerte für die Grundstücke und für die aufstehenden Gebäude auf diese Wirtschaftsgüter zu verteilen. Die Vorentscheidung, welche von anderen Rechtsgrundsätzen ausgegangen ist, muß aufgehoben werden. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG wird den sich aus den vorstehenden Ausführungen ergebenden Gewinn der Klägerin ermitteln.

 

Fundstellen

Haufe-Index 74220

BStBl II 1982, 320

BFHE 1982, 185

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