BFH Urteil vom 11.05.1994 - II R 62/91 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gegenstand des Erwerbsvorgangs bei mehreren Verträgen; Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude

Leitsatz (NV)

1. Wird in einem Grundstückskaufvertrag Bezug genommen auf eine geplante Bebauung auf der Grundlage des dem Erwerber bereits vorliegenden Bebauungsvorschlags sowie auf einen zuvor mit dem im Kaufvertrag genannten Baubetreuer abgeschlossenen Baubetreuungsvertrag, in dem dem Baubetreuer zur Durchführung des beabsichtigten Bauvorhabens und zur Vergabe von Bauleistungen im Namen und für Rechnung des Erwerbers umfassende Vollmacht erteilt wird, ist Gegenstand des Erwerbs ein Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude. Dies gilt selbst dann, wenn der Erwerber den Bauauftrag in der Folge selbst erteilt, da er im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs in seiner Entscheidung über die Bebauung nicht mehr frei ist.

2. Der Gegenstand des Erwerbs wird nicht dadurch beeinflußt, daß das Grundstück von einer Gemeinde im Rahmen eines sozial- und familienpolitischer Zielsetzung dienenden Förderprogramms veräußert wird.

Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

FG Münster

Tatbestand

Streitig ist, ob Gegenstand eines Erwerbsvorgangs ein Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude ist.

Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) und seine Ehefrau erwarben mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 29. Juni 1988 von der Stadt A (Verkäuferin) je einen Miteigentumsanteil an einer Teilfläche eines Baugrundstücks.

In dem Kaufvertrag wurde u.a. vereinbart: § 12

Ergänzende Verpflichtungen des Käufers gegenüber dem Baubetreuungsunternehmen:

1. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Betreuer seines Bauvorhabens, das ist die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft A e.G. - im folgenden Baubetreuungsunternehmen genannt -:

a) das ihm verkaufte Hausgrundstück zeitlich im Zuge der Durchführung der in den Vorbemerkungen beschriebenen Gesamtbaumaßnahme und den ihm gegenüber dem Verkäufer gemäß den Bestimmungen dieses Vertrages obliegenden Verpflichtungen zu bebauen, und zwar auf der Grundlage des Bebauungsvorschlages, der dem Käufer bereits vorliegenden Bauzeichnungen sowie der Baubeschreibung,

b) für die Betreuung bei der Abwicklung der Gesamtbaumaßnahme mit dem Baubetreuungsunternehmen einen Baubetreuungsvertrag abzuschließen, der dem ihm vorliegenden und von ihm anerkannten Mustervertrag entspricht. ...

2. Soweit der Käufer mit den von ihm gegenüber dem Baubetreuungsunternehmen übernommenen Verpflichtungen in Verzug gerät, steht dem Verkäufer das gesetzliche Recht zum Rücktritt vom Vertrage auf Verlangen des Baubetreuungsunternehmens zu. ...

Bereits vor Vereinbarung des Kaufvertrags schlossen der Kläger und seine Ehefrau am 4. Mai 1987 mit dem im Kaufvertrag genannten Baubetreuungsunternehmen, an dem die Verkäuferin beteiligt ist, einen Betreuungsvertrag. In dem Betreuungsvertrag heißt es u.a.:

§ 1 Bauvorhaben und Baugrundstück

Der Bauherr (gemeint sind der Kläger und seine Ehefrau) beabsichtigt, in A, ..., im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf dem Grundstück ... folgendes Bauvorhaben (Neubau): Einfamilienhaus ggf. mit Garage - steuerbegünstigt - ausgehend von den bereits vorliegenden Unterlagen: Planskizze vom März 1987, vorläufige Baubeschreibung vom März 1987, Gesamtkostenschätzung vom März 1987, durchzuführen.

§ 2 Betreuungsauftrag

Das Wohnungsunternehmen (gemeint ist das Baubetreuungsunternehmen) wird beauftragt und nach beigefügter Vollmacht ermächtigt, das beabsichtigte Bauvorhaben nach den Bestimmungen dieses Vertrages im Namen und für Rechnung des Bauherren in dem in den §§ 3 und 4 vereinbarten Umfang als Betreuer vorzubereiten und durchzuführen. ...

§ 3 Wirtschaftliche Betreuung

Im Rahmen der wirtschaftlichen Betreuung wird das Wohnungsunternehmen

a) die allgemeine wirtschaftliche Betreuung durchführen ...

16. die Bauleistungen im Namen und für Rechnung des Bauherrn vergeben.

...

b) die finanzielle Betreuung durchführen ...

Dem Betreuungsvertrag ist beigefügt eine dem Baubetreuungsunternehmen vom Kläger und seiner Ehefrau erteilte Vollmacht zur Durchführung des Bauvorhabens.

Die Pläne und Berechnungen für das beabsichtigte Bauvorhaben stammten von der Fa. B-GmbH (Bau-GmbH).

Am 26. August 1988 trafen der Kläger und seine Ehefrau mit der Bau-GmbH eine Vereinbarung über die schlüsselfertige Erstellung eines Einfamilienhauses.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) setzte durch Bescheide vom 30. September 1988 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen gegen den Kläger und seine Ehefrau Grunderwerbsteuer fest. Dabei bezog er neben dem anteiligen Preis für das Grundstück auch das anteilige Entgelt aus dem Bauvertrag in den Gesamtwert der Gegenleistung mit ein.

Mit seiner Klage machte der Kläger geltend, daß die Bauerrichtungskosten zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinbezogen worden seien. Die Verkäuferin habe das Grundstück und die benachbarten Parzellen unter sozialen Aspekten verkauft. Die Verkäuferin habe kein Interesse daran gehabt, ein bebautes Grundstück zu veräußern. Die Entscheidung für die von der Bau-GmbH vorgeschlagene Bebauung sei nicht bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern erst am 26. August 1988 mit Abschluß des Bauvertrages gefallen. Nach dem Gesamtbild der Verhältnisse sei nicht von einer einheitlichen Vertragsgestaltung bei dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag auszugehen.

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage im wesentlichen stattgegeben und die Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung der anteiligen Grundstückserwerbskosten und der anteiligen Pauschalvergütung für die Betreuungsleistung festgesetzt. Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei der Anteil an dem Grundstück in unbebautem Zustand. Die Bauerrichtungskosten dürften daher nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Aus dem Inhalt des Grundstückskaufvertrags und des Bauvertrags ergebe sich keine rechtliche Verpflichtung zum Abschluß eines bestimmten Vertrags über die Bebauung des Grundstücks. Gegen eine Verflechtung des Grundstückskaufvertrags mit dem Bauvertrag spreche, daß der Grundstückskaufvertrag vor dem Bauvertrag abgeschlossen worden sei. Nach Auffassung des FG habe keine Verbindung zwischen der Verkäuferin und der Bau-GmbH bestanden. Es sei davon auszugehen, daß der Kläger bezüglich der Bauerrichtung völlig freie Hand gehabt habe. Zwar bestünde ein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Betreuungsvertrag und dem Kaufvertrag. Dies allein bewirke jedoch keine Einbindung des Bauvertrags in dieses Vertragsgeflecht. Das Baubetreuungsunternehmen sei lediglich betreuend tätig geworden. Es habe kein Grundstück mit einem ganz bestimmten Gebäude zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten. Es könne dahinstehen, ob sich der Kläger durch die in § 3 Nr. 16 des Betreuungsvertrages getroffene Regelung jeglicher Einflußnahme auf die Vergabe des Bauvertrags begeben und sich damit einem vorgegebenen Baukonzept unterworfen habe. Denn tatsächlich haben der Kläger und seine Ehefrau den Bauvertrag selbst abgeschlossen und damit die ihnen insoweit verbliebene Entscheidungskompetenz unter Beweis gestellt.

Mit der - vom FG wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen - Revision rügt das FA die unzutreffende Anwendung der §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983.

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

1. Die Vorentscheidung ist aufzuheben. Das FG hat den grunderwerbsteuerlichen Begriff des Gegenstands des Erwerbs verkannt.

a) Der notariell beurkundete Kaufvertrag vom 29. Juni 1988 ist ein Rechtsvorgang, der nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die Steuer dafür bemißt sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG 1983). Zur Gegenleistung gehört bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983).

Für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (vgl. z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 29. Juni 1988 II R 258/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898; vom 24. Januar 1990 II R 94/87, BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590; vom 5. Februar 1992 II R 110/88, BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357 m.w.N.); denn Gegenstand der auf die Grundstücksübereignung abzielenden Vereinbarungen kann das Grundstück in dem Zustand sein, den es im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat oder in einem (künftigen) Zustand, in den es erst zu versetzen ist.

b) Der für den Umfang der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird nicht nur bestimmt durch das den Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäft selbst, sondern - ggf. - auch durch mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen, die insgesamt zu dem Erfolg führen, daß der Erwerber das Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude erhält (BFH-Urteile vom 18. Oktober 1989 II R 143/87, BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183, und II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181, und in BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357; sowie vom 11. November 1992 II R 117/89, BFHE 169, 480, BStBl II 1993, 163 m.w.N.). Dies ist nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu ermitteln.

Der Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude liegt dann vor, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht ganz konkreten und bis annähernd zu Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (vgl. z.B. BFH-Urteile in BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183, und in BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181).

c) Sind, wie im Streitfall, vom Erwerber mit unterschiedlichen Vertragspartnern Verträge über den Erwerb des Grundstücks und über die Errichtung eines Gebäudes abgeschlossen worden, so ist zu prüfen, ob die mehreren Verträge aufgrund eines dem Erwerber objektiv erkennbar abgestimmten Verhaltens darauf abzielen, dem Erwerber ein Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude zu verschaffen. Maßgebend ist der Gesamtinhalt der Verträge unter Berücksichtigung aller Begleitumstände (§§ 133, 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -; BFH-Urteil in BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357 m.w.N.). Denn ausschlaggebend ist nicht, daß der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung eines Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, daß auch der den Grundstückübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude zu verschaffen (vgl. BFH-Urteil vom 14. März 1990 II R 187/87, BFH/NV 1991, 410).

2. a) Die Sache ist spruchreif; die Klage ist abzuweisen. Ausgehend von zu 1. dargestellten Rechtsgrundsätzen ergibt sich - entgegen der Auffassung des FG -, daß der Kläger ein Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude erworben hat.

Im Grundstückskaufvertrag wird Bezug genommen auf eine geplante Bebauung auf der Grundlage des Bebauungsvorschlags, der dem Käufer bereits vorliegenden Bauzeichnungen sowie der Baubeschreibung. Im Betreuungsvertrag, auf den der Grundstückskaufvertrag Bezug nimmt und der bereits vorher abgeschlossen war, wird zudem auf eine Gesamtkostenschätzung vom März 1987 hingewiesen. Damit wurde dem Kläger und seiner Ehefrau ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten.

Im Grundstückskaufvertrag selbst verpflichteten sich der Kläger und seine Ehefrau zur Errichtung eines Gebäudes innerhalb von fünf Jahren auf dem erworbenen Grundstück. Diese Verpflichtung wurde dahingehend konkretisiert (§ 12 des Kaufvertrags), daß die Bebauung auf der Grundlage des Bebauungsvorschlags, der dem Käufer bereits vorliegenden Bauzeichnung sowie der Baubeschreibung zu erfolgen habe. Darüber hinaus wurde dem Kläger ein bestimmter Baubetreuer vorgeschrieben. Bei Verstoß gegen die Pflicht zur Bebauung war der Kläger nach dem Grundstückskaufvertrag verpflichtet, auf Verlangen das Objekt auf die Verkäuferin bzw. auf einen von dieser benannten Dritten zu übertragen. In dem bereits vor Abschluß des Grundstückskaufvertrags abgeschlossenen Betreuungsvertrag beauftragten der Kläger und seine Eheferau das Baubetreuungsunternehmen, das Bauwerk als Betreuer vorzubereiten und durchzuführen. Der Betreuer konnte die Erfüllung von Teilleistungen Dritten (Erfüllungsgehilfen) übertragen.

Zu der dem Baubetreuungsunternehmen im Betreuungsvertrag übertragenen wirtschaftlichen Betreuung gehörte auch die Vergabe der Bauleistungen im Namen und für Rechnung des Bauherren (vgl. § 3 Nr. 16 des Betreuungsvertrags). Zur Durchführung dieses Auftrags erteilten der Kläger und seine Ehefrau dem Baubetreuungsunternehmen eine umfassende Vollmacht. Damit waren der Kläger und seine Ehefrau bereits vor, spätestens aber mit dem Abschluß des Grundstückskaufvertrags rechtlich gegenüber der Veräußererseite (bestehend aus der Verkäuferin und dem Baubetreuungsunternehmen) an die von diesen projektierte Bebauung gebunden. Eine eigenmächtigte Vergabe der Bauaufträge durch den Kläger und seine Ehefrau wäre nur noch unter Verstoß gegen ihre bereits eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen möglich gewesen. Im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs waren sie mithin in der Entscheidung über das Ob und Wie einer Bebauung nicht mehr frei (vgl. BFH in BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181).

b) Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, daß der Kläger und seine Ehefrau den Auftrag an das Bauunternehmen in der Folge dann selbst unterschrieben haben. Entgegen der Auffassung des FG wird dadurch nicht belegt, daß der Kläger und seine Ehefrau in ihrer Entscheidung über die Vertragsvergabe insoweit völlig frei waren. Nach der Vertragslage waren sie vielmehr - wie dargelegt - an das Baubetreuungsunternehmen gebunden; ein Vertragsabschluß konnte nur mit dessen Duldung vorgenommen werden. Dies wird dadurch bestätigt, daß der Abschluß tatsächlich auch mit dem Bauunternehmen erfolgte, das bereits die Planungsunterlagen entworfen hatte.

Dem Entscheidungsergebnis steht weiter nicht entgegen, daß - wie der Kläger vorträgt - gegenüber der ursprünglichen Planung bei der Durchführung gewisse Änderungen erfolgt sind. Diese Möglichkeit besteht für jeden Käufer eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude und schließt nicht aus, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude ist.

Die Entscheidung, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude ist, wird auch nicht dadurch beeinflußt, daß das Grundstück - wie im Streitfall - von einer Gemeinde im Rahmen eines sozial- und familienpolitischer Zielsetzung dienenden Förderprogramms veräußert wird (vgl. Senatsbeschluß vom 14. Februar 1990 II R 158/89, BFHE 159, 373, BStBl II 1990, 391). Auf die Motive der Veräußererseite kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Fundstellen

Haufe-Index 419955

BFH/NV 1994, 901