BFH II B 24/68
 

Leitsatz (amtlich)

1. Erwerben bisherige Miteigentümer im Rahmen einer Auseinandersetzung über mehrere Grundstücke jeweils Alleineigentum an jedem der Grundstücke, so ist die Vergünstigungsvorschrift des § 7 Abs. 1 GrEStG nur anwendbar, wenn die Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben.

2. Die Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, ist im Rahmen des Grunderwerbsteuer-Verfahrens selbständig zu prüfen.

3. Zur Schätzung des gemeinen Wertes eines Grundstücks als Bauland.

 

Normenkette

GrEStG § 2 Abs. 1, 3, § 7 Abs. 1, § 10 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 12; BewG § 2; FGO § 69 Abs. 3 S. 1, Abs. 2 S. 2

 

Tatbestand

I.

Der Beschwerdeführer und seine drei Brüder waren ursprünglich Miteigentümer zu je einem Viertel der in X gelegenen Grundstücke Hof- und Gebäudefläche A-Straße (Grundstück A), Hof- und Gebäudefläche B-Straße (Grundstück B), Ackerland (Grundstück C) und Grünland (Grundstück D).

Durch notariellen Vertrag vom 9. Juni 1964 mit notariellem Änderungsvertrag vom 26. Februar 1965 übernahmen der Bruder Kurt Z. und dessen Ehefrau das Grundstück A; dem Beschwerdeführer und den beiden anderen Brüdern verblieb der übrige Grundbesitz in Miteigentum zu je einem Drittel. Durch drei notarielle Verträge ebenfalls vom 25. Februar 1965 vereinbarten die Brüder, daß dem Bruder Hans Z. das Grundstück B, dem Bruder Wilhelm Z. das Grundstück C und dem Beschwerdeführer das Grundstück D auf Verlangen zu Alleineigentum zu übertragen seien. Auf der Grundlage dieser Vereinbarungen tauschten der Beschwerdeführer und sein Bruder Hans Z. durch notariellen Vertrag vom 16. Dezember 1966 ihre Miteigentumsanteile von je einem Drittel an den Grundstücken B und D ohne Wertausgleich gegeneinander aus; ebenso tauschten durch notariellen Vertrag vom 9. Januar 1967 die Brüder Hans und Wilhelm Z. ihre Miteigentumsanteile von je einem Drittel an den Grundstücken B und C. Durch notariellen Vertrag vom 14. Februar 1967 veräußerten der Beschwerdeführer und sein Bruder Wilhelm Z. das ihnen in Miteigentum zu zwei Dritteln bzw. einem Drittel gehörige Grundstück D an einen Dritten. Durch notariellen Vertrag vom 16. Februar 1967 übertrug der Beschwerdeführer seinen Miteigentumsanteil von einem Drittel am Grundstück C auf seinen Bruder Wilhelm Z., so daß die Brüder Hans und Wilhelm Z. Alleineigentümer der Grundstücke B und C wurden.

Das Finanzamt (FA) setzte wegen des Erwerbs des Miteigentumsanteils am Grundstück D durch den Beschwerdeführer auf Grund des Vertrags vom 16. Dezember 1966 eine Grunderwerbsteuer von zunächst 157,50 DM aus einer Besteuerungsgrundlage von 2 250 DM (= rund einem Drittel des Wertes des erworbenen Grundstücks D) fest. Diesen Betrag hat der Beschwerdeführer unter Vorbehalt entrichtet. In der Einspruchsentscheidung erhöhte das FA die Steuer auf 315 DM. Die gemäß § 7 Abs. 1 GrEStG beantragte Steuerbefreiung lehnte es ab. Als Besteuerungsgrundlage nahm es nunmehr den gemeinen Wert des vom Beschwerdeführer hingegebenen Ein-Drittel-Miteigentumsanteils am Grundstück B mit (13 500 : 3 =) 4 500 DM an.

Mit der Klage begehrt der Beschwerdeführer erneut Freistellung von der angeforderten Grunderwerbsteuer, weil die Grundstücke B, C und D eine wirtschaftliche Einheit gebildet hätten. Mangels Gegenleistung käme eine eventuelle Grunderwerbsteuer allenfalls nur auf der Grundlage des Einheitswertes in Betracht.

Den Antrag des Beschwerdeführers, die Vollziehung des angefochtenen Steuerbescheides in Höhe von 157,50 DM bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Finanzgerichts (FG) auszusetzen, hat das FG abgelehnt. Der Beschwerde hat es nicht abgeholfen (§ 130 Abs. 1 FGO).

 

Entscheidungsgründe

II.

Die Beschwerde ist nicht begründet.

Zur Aussetzung der Vollziehung gemäß § 69 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 2 FGO ist zwar eine überwiegende Erfolgsaussicht der Klage nicht zu fordern. Es genügt vielmehr, daß sowohl für das eine als auch für das andere Ergebnis gewichtige Gründe sprechen (Beschluß des Bundesfinanzhofs – BFH – III B 21/66 vom 30. Juni 1967 zu III 3, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs Bd. 89 S. 92 – BFH 89, 92 –, BStBl III 1967, 533). Das FG hat jedoch das Vorliegen solcher gewichtigen Gründe, die eine für die Aussetzung der Vollziehung ausreichende Unsicherheit in der Beurteilung der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Steuerbescheids hervorrufen könnten (BFH-Beschluß III B 9/66 vom 10. Februar 1967 BFH 87, 447, BStBl III 1967, 182), zutreffend verneint.

1. Die Vergünstigungsvorschrift des § 7 Abs. 1 GrEStG setzt voraus, daß die Miteigentümer an dem zu teilenden Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts (§ 2 Abs. 1 GrEStG) Flächeneigentum, bei Teilung mehrerer Grundstücke entsprechend teilflächenweises Eigentum an jedem der Grundstücke erwerben. Nur in den Fällen, in denen die mehreren Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit (§ 2 Abs. 3 GrEStG, § 2 BewG in Verbindung mit § 1 Satz 1 Nr. 3 des hessischen AO-Anwendungsgesetzes – AO-AnwG – in der Fassung vom 17. Januar 1966, GVBl 1966, 18) bilden, genügt es, wenn die Miteigentümer Alleineigentum an jedem der Grundstücke erwerben (vgl. Boruttau-Klein, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 8. Aufl., § 7, Tzn. 14 bis 17 mit weiteren Nachweisen). Ob die Voraussetzungen einer Vergünstigungsvorschrift erfüllt sind, ist bei der Grunderwerbsteuer als einer Stichtagsteuer nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld, grundsätzlich also des Erwerbsvorganges – hier des Vertrags vom 16. Dezember 1966 – zu beurteilen (vgl. insoweit zuletzt das Urteil des Senats II 165/64 vom 5. März 1968, BFH 92, 43, BStBl II 1968, 416 mit weiteren Nachweisen der Rechtsprechung).

Nach dem derzeit erkennbaren Sachverhalt (vgl. insoweit Beschluß des Senats II B 17/68 vom 23. Juli 1968, BFH 92, 440, BStBl II 1968, 589) bestehen auch für den Senat keine ernstlichen Zweifel, daß das Grundstück B mit den Grundstücken C und D am 16. Dezember 1966 eine wirtschaftliche Einheit nicht bildete. Während die Grundstücke C und D unstreitig landwirtschaftlich genutzt waren, sollte das bereits im Vertrag vom 9. Juni 1964 als „Garten, Bauplatz” bezeichnete Grundstück B ausweislich des Änderungsvertrags vom 25. Februar 1965 als Bauland für den Beschwerdeführer und seinen Bruder Hans Z. dienen. Daß ein Teil des Grundstücks, den ursprünglich der Beschwerdeführer erwerben wollte, für ihn „nicht bebaubar” gewesen sein soll, dürfte an der Zuordnung des ganzen, rund 1200 qm großen Grundstücks B Ende 1966 zum Grundvermögen schon deshalb nichts ändern, weil der Bruder Hans Z. nach dem eigenen Vortrag des Vertreters des Beschwerdeführers seine konkrete Bauabsicht im Jahre 1966 faßte und inzwischen – bei Baubeginn im Frühjahr 1967 – auf dem Grundstück, das das FA – hinsichtlich der Lage unwidersprochen – als Ende 1966 baureifes Land an einer ausgebauten Straße im Wohnungsbaugebiet des Stadtkerns bezeichnet hat, ein Wohnhaus errichtet hat. Aus der Bescheinigung der Stadt ergibt sich bewertungsrechtlich nichts Gegenteiliges. Denn nach § 51 Abs. 2 BewG a. F. (§ 69 Abs. 1 BewG 1965) sind auch land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücksflächen dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage und den sonstigen Verhältnissen anzunehmen ist, daß sie in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, wenn sie hiernach z. B. als Bauland anzusehen sind.

Selbst wenn man zweifeln wollte, ob das Grundstück B Ende 1966 nicht doch noch zusammen mit den anderen Grundstücken dem gemeinsamen Zweck der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gedient haben sollte, so dürfte jedenfalls spätestens mit Abschluß des Vertrags vom 16. Dezember 1966 in Verbindung mit der Auflassung und dem zum 1. Januar 1967 vereinbarten Besitz- und Lastenübergang die wirtschaftliche Einheit grunderwerbsteuerrechtlich im Sinn des § 2 Abs. 3, § 7 Abs. 1 GrEStG als aufgehoben anzusehen sein. Nach § 2 Abs. 2 BewG kommen mehrere Wirtschaftsgüter (hier: Grundstücke im bürgerlich-rechtlichen Sinne) als wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht, als sie rechtlich oder wirtschaftlich (vgl. Gürsching-Stenger, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, Kommentar, 1. bis 4. Aufl., § 2 BewG, Tz. 10; Rössler-Troll, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, Kommentar, 7. Aufl., § 2 BewG, Tzn. 14, 15; Steinhardt, Bewertungsgesetz, 4. Aufl., § 2, Tzn. 9, 12) demselben Eigentümer bzw. denselben Eigentümern gehören. An der Jahreswende 1966/1967 „gehörten” in diesem wirtschaftlich zu wertenden Sinn des § 2 Abs. 2 BewG das Grundstück B noch den Brüdern Hans und Wilhelm Z. in Miteigentum zu zwei Dritteln und einem Drittel, das Grundstück C den Brüdern Fritz (Beschwerdeführer), Hans und den Brüdern Fritz und Wilhelm Z. in Miteigentum zu zwei Dritteln und einem Drittel. Jedes der drei Grundstücke gehörte im Sinne einer wirtschaftlichen Einheit auch für die Anwendung des auf den (in der Regel bereits schuldrechtlichen) Erwerbsvorgang abstellenden § 7 Abs. 1 GrEStG anderen Miteigentümern (vgl. hierzu Rössler-Troll, a. a. O., § 2 BewG, Tz. 14; Steinhardt, a. a. O., § 2, Tz. 8). Da aber zu diesem Zeitpunkt – auch wenn man bis dahin eine wirtschaftliche Einheit als gegeben unterstellt – eine flächenmäßige Aufteilung der Grundstücke in das Alleineigentum der Brüder noch nicht vollzogen war und somit die Tatbestandsmerkmale des § 7 Abs. 1 GrEStG noch nicht erfüllt waren, erübrigt es sich zu prüfen, ob – wie der Beschwerdeführer einmal meint – alle Verträge in einem so engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, daß hier noch von einem einheitlichen Vertragswerk im Sinne der Grunderwerbsteuerrechtsprechung des Senats (vgl. insoweit Urteil II 102/63 vom 28. November 1967, BFH 90, 534, BStBl II 1968, 186 mit weiteren Nachweisen der Rechtsprechung) gesprochen werden könnte. Hiergegen wäre nicht nur zu bedenken, daß zwischen dem ersten Vertrag vom 9. Juni 1964 und dem letzten Vertrag vom 16. Februar 1967 eine sehr erhebliche Zeitspanne liegt, sondern insbesondere, daß die jeweiligen Verträge durch verschiedene Momente (z. B. durch das jeweilige Verlangen der Beteiligten, die Bauabsichten des Bruders Hans Z. Ende 1966, die Möglichkeit des Verkaufs des Grundstücks D durch den Beschwerdeführer im Frühjahr 1967) ausgelöst worden sind.

Die Behandlung des Grundbesitzes bei der Einheitsbewertung ist für die Grunderwerbsteuer nicht bindend. Auch die Entscheidung, ob eine wirtschaftliche Einheit gegeben ist, ist im Rahmen des Grunderwerbsteuer-Verfahrens selbständig zu prüfen (vgl. Urteil des Senats II 213/59 vom 28. Februar 1962, Höchstrichterliche Finanzrechtsprechung 1962 S. 307 – HFR 1962, 307 –, Steuerrechtsprechung in Karteiform – StRK –, Grunderwerbsteuergesetz, § 7 Nr. 3). Es erübrigen sich deshalb Erörterungen zu dem Einwand des Beschwerdeführers, daß die Nachfeststellung eines Einheitswerts für das Grundstück D zum 1. Januar 1965 im April 1966 einen unzulässigen, rückwirkenden Eingriff des Beschwerdegegners darstelle.

Schließlich kann – wie schon das FG zutreffend bemerkt hat nicht unberücksichtigt bleiben, daß der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt Alleineigentum an einem der Grundstücke, auch nicht an dem ihm zugedacht gewesenen Grundstück D, erworben hat. Mag in Sonderfällen eine „vertragstechnische” Gestaltung – wie z. B. die Annahme eines einheitlichen Vertragswerkes im obigen Sinne – in grunderwerbsteuerrechtlich besonderer Weise gewürdigt werden können, so kann dies jedenfalls nicht dazu führen, daß aus Gründen der „Vereinfachung” ein Rechtserwerbsvorgang (§ 1 Überschrift und Abs. 1 Einleitung GrEStG) unterstellt wird, der im Endergebnis nicht eingetreten ist. Daran vermag die Kaufpreisverrechnung zugunsten des Beschwerdeführers im Rahmen der Gesamtauseinandersetzung nichts zu ändern.

2. Eine (teilweise) Aussetzung der Vollziehung rechtfertigt sich nach dem derzeit erkennbaren Sachverhalt auch nicht deshalb, weil der Antragsgegner die Steuer aus einem Drittel des gemeinen Wertes (§ 10 BewG a. F., § 9 BewG 1965) des Grundstücks B in Höhe von 13 500 : 3 = 4 500 DM errechnet hat. Nach den Ausführungen zu 1. ist, ohne daß hierdurch die Entscheidung über die Klage im Hauptverfahren durch das FG vorweggenommen werden könnte, für dieses Aussetzungsverfahren davon auszugehen, daß der streitige Erwerbsvorgang als Austausch von Miteigentumsanteilen anzusehen ist. Hierbei ist, da Miteigentum grunderwerbsteuerrechtlich Volleigentum darstellt, jeder Tauschvorgang für sich zu behandeln (§ 1 Abs. 4 GrEStG; Boruttau-Klein, a. a. O., § 1 Tz. 30). Als Besteuerungsgrundlage für das erworbene Grundstück kommt nicht dessen Wert, sondern nur der Wert des als Gegenleistung hingegebenen Grundstücks – d. h. im Streitfall der vom Beschwerdeführer hingegebene Miteigentumsanteil am Grundstück B – in Betracht. Dieses Grundstück ist nicht mit dem Einheitswert (§ 10 Abs. 2, § 12 GrEStG), sondern gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG mit dem gemeinen Wert anzusetzen (vgl. Urteil des Senats II 87/60 U vom 18. Dezember 1963, BFH 78, 256, BStBl III 1964, 102). Der gemeine Wert ist ein Schätzwert. Die Beteiligten haben den gemeinen Wert des als „Garten, Bauplatz” bezeichneten Grundstücks B im Vertrag vom 9. Juni 1964 mit 13 500 DM angegeben. Noch im Vertrag Urk. R … vom 25. Februar 1965 ist die nach dem Vertrag vom 9. Juni 1964 vom Bruder Kurt Z. an den mitbeteiligten Beschwerdeführer zu zahlende Entschädigung mit 4 500 DM beziffert worden. Ob eine Entschädigung etwa an die Stelle „eines wertlosen Stückes Gartenland” treten oder etwa ein „Ausgleich für das in der Scheune enthaltene Baumaterial” sein sollte, mag dahinstehen. Im Sinne der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung kommt es, da der Beschwerdeführer und sein Bruder Hans Z. die Grundstücke B und D nach dem streitigen Vertrag vom 16. Dezember 1966 ohne Wertausgleich ausgetauscht haben, offenbar nur auf den objektiven Wert des Grundstücks B im ganzen, d. h. hier von einem Drittel dieses vollen Wertes an, also einschließlich auch der Ziegelsteinscheune, auch wenn diese mit Baubeginn abgerissen wurde und (wertvolles) Baumaterial für den Bruder Hans Z. lieferte. Es kann in diesem Verfahren auch nicht darauf abgestellt werden, ob die eine Hälfte des Grundstücks B für den Beschwerdeführer – weil für ihn nach Ablehnung der Errichtung eines Doppelbaues durch den Bruder Hans Z. nicht auch noch bebaubar – subjektiv „wertlos” war. Nach der Darstellung des Antragsgegners, die auch auf einer Auskunft des Katasteramtes beruht, war das Grundstück als Bauplatz für ein Einfamilienhaus und für ein Doppelhaus geeignet, der bei normaler Größe (rund 1200 qm) gerade wegen Nichtzerschneidung in einen „wertlosen Garten” und einen wertvollen bebaubaren Teil seinen Wert im ganzen behalten hat. Nach damaligem Preisgefüge sind für vergleichbares Bauland – also nur für Grund und Boden – im Wohnungsbaugebiet des Stadtkerns 11,25 DM/qm und mehr erzielt worden. Diesen Ausführungen hat der Beschwerdeführer nicht konkret widersprochen. Tatsachen, die unter ernstlichen Zweifeln auf einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks B schließen ließen, sind nicht in der in diesem Aussetzungsverfahren erforderlichen Weise glaubhaft dargetan (vgl. Beschluß des Senats II B 17/68, a. a. O.).

 

Fundstellen

Haufe-Index 514542

BFHE 1969, 291

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