Berücksichtigung einer Abbruchverpflichtung beim Erbbaurecht sowie bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden

OFD Frankfurt, 3.7.2019, S 3215 A - 003 - St 72

Einheitsbewertung

Die Verpflichtung des Erbbaurechts, das Gebäude bei Beendigung des Erbbaurechts abzubrechen, ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen. Bei Bewertungen im Ertragswertverfahren ist die Höhe des Abschlags der Anlage 9 der BewRGr zu entnehmen (Abschn. 48 Abs. 5, Abschn. 50 Abs. 3 BewRGr). Diese Tabelle endet bei einer restlichen Lebensdauer des Gebäudes von 30 Jahren.

Ein Abschlag unterbleibt jedoch auch bei einer restlichen Lebensdauer von mehr als 30 Jahren nicht. Dem Erbbauberechtigten wird nach § 92 Abs. 3 Satz 5 BewG in Verbindung mit der Tabelle in Satz 2 ein Anteil am Gebäudewert zugerechnet, wenn das Erbbaurecht noch mehr als 30 Jahre, aber weniger als 50 Jahre dauert und das Gebäude bei seinem Ablauf entschädigungslos an den Eigentümer des belasteten Grundstücks fällt. Bei dieser Rechtslage kann dem Erbbauberechtigten in dem wirtschaftlich für ihn ähnlich liegenden Fall, in dem er das Gebäude bei dem nach 30, aber früher als in 50 Jahren bevorstehenden Ablauf des Erbbaurechts abbrechen muss, ebenfalls nicht der volle Gebäudewert, sondern nur ein um einen Abschlag verminderter Gebäudewert zugerechnet werden. Bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist entsprechend zu entscheiden. Der Abschlag bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren ist der Tabelle Anhang 25 zu Abschn. 31, 48, 50 BewRGr (Handausgabe BewRGr) zu entnehmen, die an die Hundertsätze der Anlage 9 BewRGr anschließt.

Der Abschlag wegen Abbruchverpflichtung hat zu unterbleiben, wenn in Bezug auf den Bewertungsgegenstand konkret voraussehbar ist, dass es trotz Abbruchverpflichtung nicht zum Abbruch der Gebäude kommen wird, vgl. § 92 Abs. 4 BewG und § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG. Nach BFH-Urteil vom 16.1.2019, II R 19/16 und BFH-Urteil vom 30.1.2019, II R 26/17 ist die Frage, ob der Nichtabbruch eines Gebäudes trotz Abbruchverpflichtung voraussehbar ist, anhand des Verhaltens der am konkreten Miet- oder Pachtvertragsverhältnis Beteiligten zu beurteilen. Auch das Verhalten der Rechtsvorgänger oder der Beteiligten vergleichbarer Miet- oder Pachtverhältnisse kann bei der Prognoseentscheidung berücksichtigt werden. Die Finanzbehörde trägt die Feststellungslast für die Tatsachen, die für einen Nichtabbruch des Gebäudes bei Vertragsende sprechen. Lassen sich solche Tatsachen nicht hinreichend sicher feststellen, ist der Abschlag zu gewähren.

Besprechung zu dieser Verwaltungsanweisung

Normenkette

BewG § 92;

BewRGr Abschn. § 48 Abs. 5

BewRGr Abschn. § 50 Abs. 3