Bertram/Brinkmann/Kessler/M... / 4.2.3 Sachanlagen
 

Rz. 245

Zum Begriff der Sachanlagen vgl. § 266 Rz 37.

Unbebaute Grundstücke unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung. Um eine Überbewertung zu vermeiden, ist bei ihrer Bewertung der ggf. bestehenden Notwendigkeit von außerplanmäßigen Abschreibungen ein besonderes Augenmerk zu widmen. Der beizulegende Wert eines Grundstücks kann bspw. abgeleitet werden aus

  • beobachteten Markttransaktionen (z. B. Veräußerung eines Nachbargrundstücks),
  • aktuellen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses der jeweiligen Gemeinde,
  • Sachverständigengutachten zum Marktwert des Grundstücks.
 

Rz. 246

Sachverständigengutachten kommen auch bei bebauten Grundstücken, insb. Mietobjekten, zur Bestimmung des beizulegenden Werts in Betracht. Entsprechend den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bestimmen diese Gutachten zumindest den Marktwert von Gebäuden regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren. Da sich die relevanten Bewertungsparameter schnell ändern können, sind derartige Gutachten über den konkreten Bewertungszeitpunkt hinaus nur bedingt verwertbar.

 
Praxis-Beispiel

Die I-AG hat mehrere Bürogebäude langfristig vermietet. Die Bürogebäude werden im AV ausgewiesen und zu fortgeführten AHK bewertet. Bei Aufstellung des Jahresabschlusses zum 31.12.01 berichtet die örtliche Presse über signifikante Leerstände von Büroflächen sowie ein deutlich gesunkenes Mietpreisniveau in der Region. Die Geschäftsführung holt von einem Immobiliensachverständigen ein Bewertungsgutachten für die Gebäude ein. Bei 2 Gebäuden ergibt sich ein signifikant unter dem Buchwert liegender beizulegender Wert. Da in den Sachverständigengutachten die Stichtagswerte auf Basis zukünftiger Ertragserwartungen abgeleitet sind, ist von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung auszugehen. Die I-AG nimmt in ihrem Jahresabschluss zum 31.12.01 entsprechende außerplanmäßige Abschreibungen vor.

Am 31.12.02 hat sich das Mietniveau nochmals verringert. Das Zinsniveau für Immobilienkredite ist demgegenüber unverändert auf dem Niveau des Vj. Da sowohl das Mietniveau als auch das Zinsniveau bewertungsrelevante Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Werts der Bürogebäude darstellen, können die Sachverständigengutachten aus dem Vj nicht zur Bestätigung der Buchwerte herangezogen werden. Vielmehr sind neue Gutachten einzuholen, zumindest aber sind die zum Ende des Vj ermittelten Werte anhand der aktuellen Bewertungsparameter fortzuschreiben.

 

Rz. 247

Bei Grundstücken können Altlasten, Verunreinigungen und andere Umweltbelastungen Anlass zu außerplanmäßigen Abschreibungen geben. Der Wertkorrektur des Grundstücks kommt Vorrang vor einer Rückstellungsbildung zu.[1] Außerplanmäßige Abschreibungen sind insb. erforderlich, wenn bei Anschaffung des Grundstücks eine bestehende Kontamination (mangels Kenntnis) nicht kaufpreismindernd berücksichtigt worden ist oder ein lastenfreies Grundstück während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen kontaminiert wird.

 

Rz. 248

War bei Grundstückserwerb die Kontamination bekannt und kaufpreismindernd berücksichtigt worden, sind die Sanierungsaufwendungen im Regelfall als nachträgliche HK des Grundstücks zu behandeln, da sie eine wesentliche Verbesserung des Grundstücks über den ursprünglichen Zustand hinaus bewirken.[2]

Wurde ein kontaminiertes Grundstück wegen eingeschränkter Nutzbarkeit abgeschrieben, scheidet eine Rückstellung wegen der Sanierungsverpflichtung aus, soweit die Sanierungsmaßnahmen zu nachträglichen HK führen. Die Aktivierungspflicht der zukünftigen Ausgaben deutet auf eine kompensierte Verpflichtung hin, die das Vermögen wirtschaftlich nicht belastet. Zu Rückstellungen für Umweltschutzverpflichtungen vgl. § 249 Rz 111.

 

Praxis-Beispiel[3]

CS betreibt Copy-Shops in zahlreichen Städten in Deutschland. Bei einer routinemäßigen technischen Überprüfung eines von CS betriebenen Copy-Shops im Gj 01 sind Bodenproben im Bereich des Grundstücks entnommen worden, auf dem die leeren Tonerkartuschen bis zur Entsorgung gelagert werden. Die Untersuchung der Proben hat eine erhebliche Belastung des Grundstücks mit giftigen Tonerrückständen ergeben. Da von dieser Belastung keine unmittelbare Umweltgefährdung ausgeht, hat die Umweltbehörde eine sofortige Sanierung der Anlage nicht zur Auflage gemacht. Spätestens bei Stilllegung des Betriebs ist diese jedoch vorzunehmen.

CS schätzt die Sanierungskosten für ihr Grundstück auf 50 TEUR. Der Buchwert des Grundstücks entspricht den AK und beträgt 180 TEUR. Nach den aktuellen Bodenrichtwerten geht CS von einem Zeitwert i. H. v. 210 TEUR aus. Bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses wurden noch keine Sanierungsmaßnahmen eingeleitet.

Zur Feststellung einer etwaigen Wertminderung des Grundstücks ist dessen Buchwert (180 TEUR) mit seinem beizulegenden Wert zu vergleichen. Der beizulegende Wert ermittelt sich als Differenz zwischen dem Marktwert des Grundstücks ohne Schadstoffbelastung und den Sanierungskosten.

 
Wiederbeschaffungskosten unbelastetes Grundstück 210.000
./. Sanierungskosten 50.000
= beizulegender Wert 160.0...

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