Ausbau, Umbau und Erweiterung / 5 Vergrößerung der nutzbaren Fläche

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die für eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB entstehen, bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten. Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) Herstellungskosten auch dann gegeben[1], wenn nach Fertigstellung des Gebäudes seine nutzbare Fläche auch nur geringfügig vergrößert wird. Die "nutzbare Fläche" umfasst hierbei nicht nur die reine Wohnfläche einer Wohnung/eines Gebäudes i. S. d. § 2 Abs. 1, Abs. 2, § 4 WoFlV, sondern auch die zur Wohnung/zum Gebäude gehörenden Grundflächen der Zubehörräume sowie die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügenden Räume.[2]

Eine Erweiterung liegt auch im Fall der Vergrößerung der nutzbaren Fläche vor. Hierfür reicht es aus, wenn die Baumaßnahmen zu einer – wenn auch nur geringfügigen – Vergrößerung der Nutzfläche führen. Von Herstellungskosten ist z. B. auszugehen, wenn die Nutzfläche durch eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube, den Anbau eines Balkons oder einer Terrasse über die ganze Gebäudebreite vergrößert wird oder durch ein das Flachdach ersetzendes Satteldach erstmals ausbaufähiger Dachraum geschaffen wird.[3]

 
Praxis-Beispiel

Beispiel 1: Aufteilung von Erweiterungs- und Erhaltungsaufwand

Durch Aufsetzen einer Dachgaube wird die nutzbare Fläche des Gebäudes geringfügig vergrößert. Diese Maßnahme wird zum Anlass genommen, gleichzeitig das alte, schadhafte Dach neu einzudecken.

Die Erneuerung der gesamten Dachziegel steht insoweit nicht in einem bautechnischen Zusammenhang mit der Erweiterungsmaßnahme. Die Aufwendungen für Dachziegel, die zur Deckung der neuen Gauben verwendet werden, stellen Herstellungskosten, die Aufwendungen für die übrigen Dachziegel Erhaltungsaufwendungen dar.

Aufwendungen für ein Bündel von Einzelmaßnahmen, die für sich genommen teils Anschaffungs- oder Herstellungskosten, teils Erhaltungsaufwendungen darstellen, sind insgesamt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu beurteilen, wenn die Arbeiten in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Ein sachlicher Zusammenhang in diesem Sinne liegt vor, wenn die einzelnen Baumaßnahmen bautechnisch ineinandergreifen. Ein bautechnisches Ineinandergreifen ist gegeben, wenn die Erhaltungsarbeiten

  • Vorbedingung für die Schaffung des betriebsbereiten Zustands oder für die Herstellungsarbeiten sind oder
  • durch Maßnahmen, welche den betriebsbereiten Zustand schaffen, oder durch Herstellungsarbeiten veranlasst (verursacht) worden sind.[4]
 
Praxis-Beispiel

Beispiel 2: Aufteilung von Erweiterungs- und Erhaltungsaufwand

Im Zusammenhang mit einer Erweiterungsmaßnahme (Vergrößerung der Wohnfläche) erhält ein Gebäude ein zusätzliches Fenster. Zudem wird die Einfachverglasung der vorhandenen Fenster durch Isolierverglasung ersetzt.

Die Erneuerung der bestehenden Fenster ist nicht durch die Erweiterungsmaßnahme und das Einsetzen des zusätzlichen Fensters veranlasst. Sie greift daher bautechnisch nicht mit diesen Maßnahmen ineinander. Die auf die Fenstererneuerung entfallenden Aufwendungen können demnach als Erhaltungsaufwand abgezogen werden.

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