Aufhebung der Grunderwerbsteuer: Anspruch auf Rückgängigmachung eines grunderwerbsteuerbaren Rechtsgeschäfts bei Wohnflächendifferenzen
 

Leitsatz

1. Wird nach abgeschlossenem und durchgeführtem Kauf- oder Werkvertrag über eine Wohnimmobilie die Nichtfestsetzung, Aufhebung oder Änderung der Grunderwerbsteuer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG beantragt, so muss die Nichterfüllung von Vertragsbedingungen zivilrechtlich einen gesetzlichen oder vertraglichen Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts vermitteln, der einseitig und gegen den Willen des anderen am Grundstücksgeschäft Beteiligten erzwungen werden kann (Anschluss an das BFH-Urteil vom 08.06.1988 ‐ II R 90/86, BFH/NV 1989, 728).

2. Ob ein solcher Rechtsanspruch besteht, richtet sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen und ist im Besteuerungsverfahren in vollem Umfang zu prüfen. In Betracht kommen insbesondere die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln des Vertragsgegenstandes. Eine Abweichung zwischen der vertraglich geschuldeten und der tatsächlichen Wohnfläche des Vertragsobjekts zu Lasten des Erwerbers kann einen Mangel begründen.

3. Der Rechtsanspruch kann nach Ablauf von zwei Jahren nicht durch einen mit Rücksicht auf wirkliche oder vermeintliche Leistungsstörungen abgeschlossenen Vergleichsvertrag ersetzt oder geschaffen werden.

4. Ein in einer Wohnflächendifferenz liegender Mangel ist erst dann ein "schwerer Mangel", wenn die Differenz die Schwelle von 10 % überschreitet.

 

Normenkette

§ 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG, § 631 BGB

 

Sachverhalt

Mit Kaufvertrag vom 14.8.2006 erwarb die Klägerin eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Der Kaufvertrag verwies für die Rechte des Käufers wegen Sach- und Rechtsmängeln grundsätzlich auf das Werkvertragsrecht des BGB. Das Recht, den Kaufvertrag wegen Mängeln an dem Bauwerk rückgängig zu machen, wurde aber ausgeschlossen, sofern nicht ein schwerer und unbehebbarer Mangel vorliegt. Die Wohnung wurde errichtet, der Kaufvertrag abgewickelt und die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Das FA setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest.

Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien über die tatsächliche Fläche der Wohnung führten dazu, dass in einer notariellen Vereinbarung vom 20.12.2009 die Rückabwicklung des Kaufvertrags beurkundet wurde. Die Verkäuferin bestätigte in der Vereinbarung, dass die Käuferin von ihrem Recht zur Rückgängigmachung des Kaufvertrags Gebrauch gemacht habe und die Voraussetzungen des Gewährleistungsanspruchs vorgelegen hätten. Nach Vollzug der Rückabwicklung stellte die Klägerin einen Antrag auf Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung für den ursprünglichen Kaufvertrag gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG. Das FA lehnte den Antrag ab. Einspruch und Klage blieben erfolglos (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30.3.2017, 12 K 15340/15, Haufe-Index 11718694).

 

Entscheidung

Der BFH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück. Das FG habe im Ergebnis zu Recht erkannt, dass die Klägerin keinen Anspruch auf die beantragte Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung habe. Es liege kein "schwerer Mangel" i. S. d. Kaufvertrags vor. Die tatsächliche Wohnfläche weiche jedenfalls nicht um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab.

 

Hinweis

1. Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang zurück, so wird nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben. Ist für den Rückerwerb eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich, genügt es, wenn innerhalb der Frist die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch beantragt werden. Die Gründe für die Rückgängigmachung des ursprünglichen Erwerbsvorgangs spielen dabei keine Rolle.

2. Nach Ablauf dieser Frist kann sich ein Anspruch auf Nichtfestsetzung der Steuer oder Aufhebung der Steuerfestsetzung aus § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ergeben. Voraussetzung dafür ist, dass die Vertragsbedingungen des Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übereignung begründet hat, nicht erfüllt werden und das Rechtsgeschäft deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.

a) Vertragsbedingungen i. S. d. § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG sind die Vereinbarungen des den Übereignungsanspruch begründenden Rechtsgeschäfts. Die Nichterfüllung von Vertragsbedingungen muss zivilrechtlich einen gesetzlichen oder vertraglichen Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts vermitteln, der einseitig und gegen den Willen des anderen am Grundstücksgeschäft Beteiligten erzwungen werden kann.

Als Ansprüche auf Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs wegen Nichterfüllung von Vertragsbedingungen kommen insbesondere gesetzliche oder vertragliche Rücktrittsrechte, der Wegfall der Geschäftsgrundlage oder das Wiederkaufsrecht bei Nichteinhaltung von Vertragsbestimmungen in Betracht. Maßgebend ist die Zivilrechtslage.

b) Der Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung ist für die Anwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStGunabdingbare Voraussetz...

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