Anschaffungs- und Herstellungskosten / 1.7 Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags

Zivilrechtlich entfaltet die Aufhebung des Kaufvertrags Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Steuerlich gilt jedoch der Grundsatz, dass zivilrechtlich zurückwirkende Vereinbarungen bzw. Gerichtsentscheidungen keine steuerliche Rückwirkung entfalten können. Falls im gleichen Veranlagungszeitraum ein Kaufvertrag abgeschlossen und dann wieder rückgängig gemacht wird, liegen insoweit keine Anschaffungskosten vor.^[1] Wenn der Tatbestand der Einkünfteerzielung verwirklicht worden ist, lässt sich das nicht rückwirkend ändern.^[2] Die zivilrechtliche Rückwirkung wird deshalb bei laufend veranlagten Steuern nicht nachvollzogen, sondern beschränkt sich auf einmalig festgesetzte Steuern wie Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer. Für den Bereich der Einkommensteuer gilt der "Grundsatz der Unabänderlichkeit des verwirklichten ­Einkünfteerzielungstatbestands".^[3] Allerdings stellt die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts wegen irreparabler Vertragsstörungen kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dar.^[4] Ein etwaiger Veräußerungsgewinn in Höhe der rückgängig gemachten AfA fällt somit nicht an.

Hinweis

Aufhebung des Kaufvertrags und Rückübertragung

Zur Frage der einkommensteuerlichen Behandlung der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags hat das Bayerische Landesamt für Steuern im Hinblick auf die BFH-Rechtsprechung^[5] anhand eines Beispielsachverhalts ausführlich Stellung genommen.^[6]

Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Sie können auch nicht bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt.^[7]

[1] BFH, Urteil v. 19.12.2007, IX R 50/06, BStBl 2008 II S. 480.

[2] §§ 38, 41 AO.

[3] Sen. Fin. Berlin, Erlass v. 14.5.2007, III A – S 2253 – 4/07, DStR 2007 S. 1820.

[4] BFH, Urteil v. 27.6.2006, IX R 47/04, BStBl 2007 II S. 162.

[5] BFH, Urteil v. 27.6.2006, IX R 47/04, BStBl 2007 II S. 162; BFH, Urteil v. 19.12.2007, IX R 50/06, BStBl 2008 II S. 480.

[6] Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung v. 16.7.2008, S 2256.1.1 – 1/3 St 32/St 33.

[7] BFH, Urteil v. 1.8.2012, IX R 8/12, BStBl 2012 II S. 781.