Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2021 ... / 2 Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Rz. 836

Die Einkünfte aus V+V werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt (Zeilen 21–23; → Tz 839).

[Lage des Grundstücks → Zeilen 4–6]

Die Anlage V ist jeweils für ein vermietetes bebautes Grundstück bzw. für eine vermietete Eigentumswohnung oder im Teileigentum stehende Gebäudeteile abzugeben. Hat der Steuerpflichtige mehrere bebaute Grundstücke vermietet, muss er für jedes dieser Grundstücke eine weitere Anlage V einreichen. Liegt nur selbst genutztes Wohneigentum vor oder handelt es sich um ein, zu eigenen gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutztes Grundstück, ist keine Anlage V abzugeben.

Rz. 837

[Ferienwohnung → Zeilen 7–8]

Zu den Einkünften aus V+V gehören auch die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen. Ausnahmsweise können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen.

Die Absicht zur Einkünfteerzielung seitens des Steuerpflichtigen muss immer dann überprüft werden, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat; dies gilt unabhängig davon, ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht (BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 22/12, BFH/NV 2013 S. 1552). Eine Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten (z. B. Angehörigen) zur Nutzung überlässt oder für derartige Nutzungen bereithält (BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, BFH/NV 2013 S. 1475). Aufwendungen, die auf diese Zeiten entfallen, können nicht als WK abgezogen werden. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist in diesen Fällen zu prüfen und nur für den Fall zu bejahen, dass mit der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss während der Gesamtdauer der Vermietung erzielt werden kann. Ausgaben, die ausschließlich die Vermietung betreffen (z. B. Werbung, Reparaturen nach Schäden durch Vermietung, Kurabgaben) sind dabei in voller Höhe abziehbar. Aufwendungen, die sowohl durch die Vermietung als auch durch die Eigennutzung entstehen (z. B. Gebäudeabschreibung, Finanzierungskosten, öffentliche Abgaben, allgemeine Reparaturkosten, evtl. Zweitwohnungsteuer) sind zeitanteilig aufzuteilen.

Zeiträume, in denen der Steuerpflichtige sich eine Ferienwohnung, deren Vermietung über einen Dritten erfolgt, für die Selbstnutzung reserviert, letztlich aber nicht genutzt hat, werden der Selbstnutzung zugerechnet. Alle anderen Leerstandszeiten sind der Vermietung zuzuordnen.

Ist die Selbstnutzung der Wohnung jederzeit möglich (z. B. bei Vermietung in Eigenregie), werden die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der erfolgten Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufgeteilt. Im Zweifel werden die Leerstandszeiten zu gleichen Teilen der Selbstnutzung und der Vermietung zugerechnet.

Rz. 838

[Kurzfristige Vermietung über das Internet → Zeile 7]

Wenn Privatpersonen einzelne Zimmer ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung regelmäßig oder auch nur gelegentlich über Internetportale an Touristen und Geschäftsreisende vermieten ("social travelling"), erzielen sie daraus Einkünfte. Oft sind sich die Steuerpflichtigen dieser Auswirkung und einer evtl. damit verbundenen Steuerhinterziehung bei Nichterklärung der Einkünfte nicht bewusst.

Bei der kurzfristigen Vermietung ist zu unterscheiden, ob Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte erzielt werden. Grundsätzlich liegen bei der Vermietung von eigenen oder angemieteten Räumen oder Wohnungen Einkünfte aus V+V nach § 21 EStG vor (BFH, Urteil v. 4.3.2008, IX R 11/07, BFH/NV 2008 S. 1462).

Gewerbliche Einkünfte sind jedoch anzunehmen, wenn der Vermieter gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt oder die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit der z. B. eines Hotels vergleichbar ist (Rezeption, Zimmerreinigung, Frühstücksangebot).

Von Einkünften aus V+V kann jedoch ausgegangen werden, wenn nur übliche Sonderleistungen (Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabelanschluss, Einbauküche, Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen, Gepäcktransporte, Endreinigung) erbracht werden (BFH, Beschluss v. 28.9.2010, X B 42/10, BFH/NV 2011 S. 37).

Werden nur geringe Einnahmen aus der nur vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien erzielt (520-Euro-Grenze), siehe → Tz 841.

Aufwendungen können nur insoweit WK sein, als sie durch die Vermietung verursacht sind. Aufgrund des Ineinandergreifens der Selbstnutzung und Vermietung von Wohnraum, ist eine Aufteilung der Kosten oft schwierig.

Aufwendungen, die eindeutig und ausschließlich der Vermietung dienen (z. B. Gebühren für die Internetplattform, AK für ein zusätzliches Gästebett), sind WK. Die laufenden Aufwendungen der Wohnung (z. B. AfA, Energiekosten) sind aufzuteilen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Gemeinschaftsräumen und Zimmern, die ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt werden.

Gemeinschaftsräume (z. B. Küche, Bad), die von den Gästen mitgenutzt werden können, müssen nach dem Verhältnis der Wohnflächen und zusätzlich anhand der Anzahl der Bew...