Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel

OFD Düsseldorf, 09.07.1997, S 2240 A - St 111

Zum BMF-Schreiben vom 20.12.1990 (BStBl 1990 I S. 884 = DB 1991 S. 203) haben sich Zweifelsfragen ergeben, zu denen nachfolgend Stellung genommen wird.

1. Beteiligungen an vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaften

Beteiligt sich ein Stpfl. an einer vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft und veräußert die Gesellschaft Grundstücke, so sind nach Rdn. 15 des o.a. BMF-Schreibens diese Veräußerungen für die Frage, ob der Beteiligte in seiner Person einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt, mit zu berücksichtigen. Der Anteil des Stpfl. an den veräußerten Objekten ist für die Ermittlung der „Drei-Objekt-Grenze” jeweils einem Objekt gleichzustellen (Beschluß des Großen Senats des BFH vom 3.7.1995, BStBl 1995 II S. 617 = DB 1995 S. 1892).

Nach Rdn. 16 des BMF-Schreibens gilt Entsprechendes, wenn der Gesellschafter seine Beteiligung verkauft (BFH-Urteil vom 7.3.1996, BStBl 1996 II S. 369 = DB 1996 S. 1382).

Voraussetzung für die Anrechnung von Objektveräußerungen durch die Gesellschaft oder von Beteiligungen, insbesondere auf die „Drei-Objekt-Grenze”, ist allerdings in beiden Fallvarianten, daß der Gesellschafter zu mindestens 10 % an der Gesellschaft beteiligt ist.

In der Praxis sind Gestaltungen bekannt geworden, in denen sich Stpfl. mit einem unter 10 % liegenden Anteil an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft beteiligen, der absolute Betrag der zu leistenden Einlage jedoch sehr hoch ist. Dazu wird von seiten der Stpfl. die Auffassung vertreten, daß bei einer späteren Veräußerung ihrer Beteiligung eine Mitzählung für die „Drei-Objekt-Grenze” von vornherein ausgeschlossen ist.

Dieser Sachverhalt ist wie folgt zu beurteilen: Nach Rdn. 9 des BMF-Schreibens sind Objekte i.S. der „Drei-Objekt-Grenze” nur ZFH, EFH und ETW. Bei anderen Objekten wie z.B. Mehrfamilienhäusern, Büro-, Hotel-, Fabrik- und Lagergrundstücken sowie Supermärkten kann ein gewerblicher Grundstückshandel bereits vorliegen, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden. Diese Auffassung ist durch das BFH-Urteil vom 24.1.1996 (BStBl 1996 II S. 303 = DB 1996 S. 1165) ausdrücklich bestätigt worden.

Auch die prozentuale Grenze von 10 % i.S. der Rdn. 15 und 16 des BMF-Schreibens bezieht sich nur auf Objekte, die i.S. der „Drei-Objekt-Grenze” mitzuzählen sind, also nur auf ZFH, EFH und ETW. Daraus folgt, daß bei anderen Objekten unabhängig von der prozentualen Beteiligung eines Stpfl. die Frage des gewerblichen Grundstückshandels stets nach den Umständen des Einzelfalls zu prüfen ist.

Danach kann die Veräußerung einer Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft auch dann schon zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen, wenn der Veräußerer zu weniger als 10 % beteiligt war und wenn die Gesellschaft weniger als vier andere Objekte in ihrem Gesamthandsvermögen hält.

Auch auf Ebene der Gesellschaft selbst kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn sie weniger als vier andere Objekte veräußert (vgl. dazu auch das o.a. BFH-Urteil).

2. Beteiligung an Kapitalgesellschaften

Es ist gefragt worden, ob bei der Frage der Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von dem gewerblichen Grundstückshandel eine beherrschende Beteiligung des Stpfl. an einer GmbH, die ihrerseits Grundstücke veräußert, im Rahmen der Gesamtbetrachtung der Aktivitäten des Gesellschafters zu berücksichtigen ist.

Diese Frage ist grundsätzlich zu verneinen, denn ein Durchgriff durch die GmbH in Form einer Anrechnung der Grundstücksverkäufe der GmbH auf die „Drei-Objekt-Grenze” beim Gesellschafter kommt nicht in Betracht.

Zwar sind bei Beurteilung der unternehmerischen Initiative des Grundstücksveräußerers grundsätzlich alle Umstände zu berücksichtigen. Die Grundstücksverkäufe der GmbH können aber wegen der eigenen Rechtspersönlichkeit der GmbH nicht dem Gesellschafter zugerechnet werden.

Einer durch die Beteiligung evtl. bedingten Branchennähe kann höchstens dadurch Rechnung getragen werden, daß entsprechend Rdn. 10 des BMF-Schreibens „weitere Umstände” angenommen werden, die für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen, wenn innerhalb von fünf Jahren weniger als vier, danach aber weitere Objekte i.S. der „Drei-Objekt-Grenze” veräußert werden. In diesem Zusammenhang sei auch auf das BFH-Urteil vom 13.12.1995 (BStBl 1996 II S. 232 = DB 1996 S. 964) verwiesen.

Auffälligen Gestaltungen im Zusammenhang mit der Einschaltung einer Kapitalgesellschaft bei Grundstücksverkäufen kann allenfalls im Rahmen der Verhinderung von Mißbräuchen durch § 42 AO Rechnung getragen worden.

Normenkette

EStG § 15