Auf die Steuerfreiheit der Umsätze nach § 4 Nr. 13 UStG kann gem. § 9 Abs. 1 UStG verzichtet werden.[1] Die sog. Option zur Umsatzsteuer ist für Kleinunternehmer nach § 19 Abs. 1 Satz 1 UStG nicht möglich.[2] Bis auf den Sonderfall des Erwerbs von Grundstücken in der Zwangsversteigerung nach § 9 Abs. 3 UStG[3] ist die Option an keine Form oder Frist gebunden. Allerdings kann die einmal erfolgte Option auch nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Die Option zu einem Verzicht auf die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG ist dabei wie der Verzicht auf die anderen Tatbestände zu behandeln. Der Verzicht auf die Steuerfreiheit bewirkt, dass der betreffende Umsatz steuerpflichtig ist. Gleichzeitig hat dies dann auch zur Folge, dass ein Vorsteuerabzug für einen Umsatz, der mit der Leistung im Zusammenhang steht, vorgenommen werden kann.

Bei einer Wohnungseigentumsgemeinschaft gilt dabei der Grundsatz der Einzeloption. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft, die die Option ausübt, bei jedem Mitglied entscheiden kann, ob sie optiert oder nicht. Die Entscheidung kann allein durch die Eigentümerversammlung erfolgen, nicht durch den Verwalter. Dies hat zur Folge, dass das Begehren zur Option insbesondere an die Versammlung zu richten ist.[4] Nach § 23 WEG erfolgt dann ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wobei angenommen wird, dass eine Pflicht zur Zustimmung besteht, wenn demjenigen, der nicht optieren will, hieraus kein Nachteil entsteht. Hierzu kann es erforderlich sein, dass sich die Eigentümer, die eine Option anstreben, dazu verpflichten, die übrigen Eigentümer von etwaigen Kosten freizustellen.

[1] Schüler-Täsch, in Sölch/Ringleb, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 33; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 7ff.
[2] Möglich ist aber ein sog. Doppelverzicht, vgl. Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 9 UStG Tz. 4.
[3] Hierzu Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 9 UStG Tz. 41.
[4] Niskoven, GStB 2006, S. 438 (442).

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