Wie eingangs dargestellt, handelt es sich bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft um eine Art Zwangsgemeinschaft, die unabhängig von dem Willen der einzelnen Eigentümer entsteht. Diese Gemeinschaft schließt durch den Verwalter Verträge ab, die der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Hierbei handelt es sich vor allem um Reparatur- und Wartungsverträge, z. B. hinsichtlich der Grünflächen, der Treppenhausreinigung, des Streichens der Fassade usw. Die Gemeinschaft ist damit zunächst Empfänger der Leistungen. Allerdings werden die einzelnen Leistungen an die Eigentümer der Gemeinschaft weitergeleitet. Dies geschieht durch die Umlagen, denen nach dem Ende des jeweiligen Jahres die Abrechnung der vereinnahmten und abgerechneten Beträge gegenübersteht.
Unter diesen Voraussetzungen ist fraglich, ob zwischen der Eigentümergemeinschaft und den einzelnen Mitgliedern ein Leistungsaustausch gegeben ist. Dies hat durchaus Bedeutung für die Art und Weise der Geltendmachung eines Vorsteuerabzugs. Bei einem Leistungsaustausch ist die Gemeinschaft regelmäßig Unternehmer und stellt den Mitgliedern Rechnungen aus, die dann – sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind – die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen können. Wird ein Leistungsaustausch hingegen verneint, wären die von der Gemeinschaft bezogenen Leistungen anteilsmäßig direkt den Eigentümern zuzurechnen.
Leistungsaustausch zwischen Gemeinschaft und Mitgliedern
Der BFH hat in einer Entscheidung vom 28.11.2002 einen solchen Leistungsaustausch zwischen der Gemeinschaft und den Mitgliedern zumindest teilweise nicht gesehen.[1] Dies betrifft vor allem Umlagen der Mitglieder.
Demgegenüber hat die Finanzverwaltung diese Einschränkungen nicht nachvollzogen, da sich aus den Formulierungen im UStAE[2] unverändert ergibt, dass Umlagen das Entgelt für steuerbare Sonderleistungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft an ihre Mitglieder sind.
Da diese Rechtslage in aller Regel für die Mitglieder von Wohnungseigentumsgemeinschaften günstiger ist, wird nachfolgend von einem Leistungsaustausch in vollem Umfang ausgegangen.
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