Werbungskostenabzug für Garten bei selbstgenutztem Zweifamilienhaus

Kommentar

1. Der – grundsätzlich bis 1986 einkommensteuerpflichtige – Nutzungswert der Wohnung im eigenen Haus erfaßt auch dazugehörige Gärten ( § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG ). Daher sind auch Aufwendungen für die Unterhaltung des Gartens grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Bei der für die Nutzungswertbesteuerung zunächst festzustellenden Rohmiete der selbstgenutzten Wohnung ist der Mietwertanteil für den Garten grundsätzlich gesondert zu bestimmen. Sofern er nicht aus einem Vergleich mit ähnlichen Objekten abgeleitet werden kann, ist er anhand der Merkmale des jeweiligen Gartens zu schätzen, insbesondere nach dessen Größe, den dort vorhandenen Anlagen sowie Art und Umfang der Bepflanzung.

Ein allein aus dem örtlichen Mietspiegel abgeleiteter Rohmietwert der Wohnung enthält die umlagefähigen Nebenkosten im allgemeinen nicht. Dann ist dem Abzug von umlagefähigen Aufwendungen für Gartenpflege als Werbungskosten durch einen entsprechenden Zuschlag zu der nach dem Mietspiegel ermittelten Grundmiete Rechnung zu tragen. Dieser Zuschlag ist jeweils nach Maßgabe der durchschnittlichen umlagefähigen Kosten zu schätzen.

BFH, Urteil v. 30. 1. 1996, IX R 80/90.

2. Wurden bei einem Wohnobjekt Gartenarbeiten ausgeführt und der Garten neu bepflanzt mit Aufwendungen von 8.783 DM (1982) und 3.879 DM (1983), handelt es sich um – als Werbungskosten abziehbaren – Erhaltungsaufwand an der Gartenanlage als selbständiges Wirtschaftsgut, das sowohl von dem „nackten” Grund und Boden als auch von dem Gebäude zu unterscheiden ist.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 30.01.1996, IX R 18/91

Hinweise:

a) Die zu den Streitjahren bis 1985 ergangenen BFH-Entscheidungen sind auch für die Zeit ab 1987, also nach Beendigung der Besteuerung des Nutzungswerts, insoweit bedeutsam, als es um selbstgenutzte Wohnobjekte, insbesondere Zweifamilienhäuser geht, bei denen weiterhin der Nutzungswert versteuert wird. Das ist möglich aufgrund der sogenannten großen Übergangsregelung ( § 52 Abs. 21 Satz 3 ff. EStG ), und zwar nach Wahl des Eigentümers bis 1998; diese Fortführung der Besteuerung des Nutzungswerts empfiehlt sich, solange die Werbungskosten den Bruttomietwert übersteigen bzw. voraussichtlich übersteigen werden.

b) Mit den BFH-Entscheidungen sind FG-Urteile überholt, die Aufwendungen für den Garten als nicht abziehbare Lebenshaltungskosten (FG Münster, Urteil v. 26. 8. 1992, EFG 1993 S. 81, rkr.) oder die Ausgestaltung mit Pflanzen als unerheblich ansehen (Niedersächsisches FG, Urteil v. 25. 4. 1995, VIII 670/91, nicht veröffentlicht). Der BFH hält auch die Verwaltungsanweisung der Einkommensteuerrichtlinien ( R 157 Abs. 6 Nr. 1 EStR ) für unverbindlich, soweit sie von seinen Entscheidungen abweichen sollten; das ist m. E. trotz freilich mißverständlicher Formulierungen der Richtlinien, insbesondere des Satzes 1, nicht der Fall, weil im Satz die Nutzungswertbesteuerung einschließlich des Gartens ausdrücklich vorbehalten wird.

c) Es ist aber sehr fraglich, ob – bzw. inwieweit – bisher der Mietwert von Hausgärten in der Verwaltungspraxis erfaßt wurde. Der BFH verweist insoweit selbst darauf, daß bei der Vermietung von Wohnungen mit Gartenanteil regelmäßig die Kostentragung des Mieters für den Garten vereinbart wird. Die Frage stellt sich dann auch nur, wenn – wie hier – Aufwendungen für den Garten vom Eigentümer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dann ergeben sich allerdings verschiedene praktische und rechtliche Probleme.

Was den Mietwert eines Gartens angeht, dürfte es häufig an Vergleichsfällen mangeln, so daß nur der Weg eines Zuschlags zum Nutzungswert der Wohnung übrig bleibt.

Auf der Ausgabenseite bilden zwar die laufenden Aufwendungen, wie entschieden, ohne weiteres sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand der Gartenanlage als gesondertes Wirtschaftsgut. Die Verwaltung geht bei Aufwendungen bis zu 4.000 DM – ohne Umsatzsteuer – je Maßnahme ohne weiteres hiervon aus (R 157 Abs. 6 Nr. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 4 Satz 2 EStR).

Doch gibt es beim Garten auch Herstellungsaufwand, vor allem bei erstmaliger Anlage. Insoweit gestattet die Verwaltung die Verteilung der Aufwendungen „im allgemeinen” auf die Dauer von zehn Jahren ( R 157 Abs. 6 Nr. 2 Satz 2 EStR ).

Bäume und Sträucher an der Grundstücksgrenze werden in ständiger Praxis wie Herstellungskosten des Wohngebäudes behandelt, also mit dem Wohngebäude abgeschrieben.

Nutzungswert