Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – ABC

Zusammenfassung

 
Überblick

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen sind als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch diese veranlasst sind. Sie müssen (objektiv) mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit zusammenhängen und (subjektiv) zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH, Urteil v. 10.12.2019, IX R 19/19, BStBl 2020 II S. 452 m.w.N.).

Da die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sehr vielfältig und auch durch die Rechtsprechung geprägt sind, soll das nachfolgende ABC einen Überblick über abzugsfähige Aufwendungen vermitteln.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rechtsgrundlage für den Werbungskostenabzug ist § 9 EStG. Weitere steuerrechtliche Vorschriften enthalten R 21.1–21.6 EStR. Darüber hinaus wurden die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Werbungskostenabzugs im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch die Finanzrechtsprechung in zahlreichen Urteilen weiterentwickelt.

Abbruchkosten

Zu den Werbungskosten gehören beim Abriss eines Gebäudes neben den Abbruchkosten auch die verbliebenen, bislang noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes aufgrund einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG[1]; beides ist dabei einheitlich zu beurteilen. Diesbezüglich unterscheidet die ständige Rechtsprechung[2] im Ausgangspunkt danach, ob das Gebäude bereits mit Abbruchabsicht erworben worden ist. Wird ein Gebäude in der Absicht erworben, es als Gebäude zu nutzen, und entschließt sich der Steuerpflichtige erst nach dem Erwerb, das Gebäude abzureißen, sind im Jahr des Abbruchs die restlichen Anschaffungskosten im Wege einer AfaA und die Abbruchkosten als Werbungskosten abzusetzen. Der Fall muss steuerrechtlich ebenso beurteilt werden wie der Abbruch eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes, das der Steuerpflichtige auf einem ihm bereits gehörenden Grundstück errichtet hat. Denn in beiden Fällen bewirkt der Steuerpflichtige durch den Abbruch, dass die Nutzung des abgerissenen Gebäudes durch Vermietung oder Verpachtung beendet ist und der restliche Wert des Gebäudes vernichtet wird.[3] Auch Aufwendungen für den Abbruch einer verbrauchten Garage – einschließlich der Rest-AfA – stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar.[4] Hat der Steuerpflichtige dagegen ein Gebäude in Abbruchabsicht angeschafft, gehören der (Buch-)Wert und die Abbruchkosten, wenn der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, zu den Herstellungskosten dieses Wirtschaftsguts, sonst zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Auch im Fall eines Gebäudeerwerbs in der Absicht, es (teilweise) abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen, sind der anteilige Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Teil der Herstellungskosten des neu gestalteten (umgebauten) Gebäudes.

Diese Grundsätze gelten auch für den Fall eines unentgeltlichen Erwerbs.[5]

Abgaben, öffentliche

Steuern vom Grundbesitz und sonstige öffentliche Abgaben sind Werbungskosten, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen.[1] Unter Steuern vom Grundbesitz fallen neben der Grundsteuer auch damit anfallende steuerliche Nebenleistungen[2], wie z. B. Säumniszuschläge. Sonstige öffentliche Abgaben sind z. B. die Müllabfuhr- oder Straßenreinigungsgebühren.

[1] § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG.
[2] § 3 Abs. 4 AO.

Ablösezahlungen

Aufwendungen für die Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen wegen (Nutzungs-)Änderung des Gebäudes zählen zu den Herstellungskosten, wenn die zur Änderung führende Baumaßnahme als Herstellung i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB anzusehen ist.[1]

Abschreibungen

Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder Gebäudeteils sind nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA als Werbungskosten abzugsfähig.[1]

Die als Werbungskosten zu berücksichtigenden normalen AfA für das Gebäude betragen bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 %, sonst 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.[2] Daneben kommen unter bestimmten Voraussetzungen auch außerplanmäßige Abschreibungen nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG[3], erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG für Baudenkmale[4] sowie ...

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