Voraussetzungen für den Schuldzinsenabzug bei Darlehen für die Anschaffung eine teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Gebäudes.
 

Leitsatz

Finanziert der Steuerpflichtige die Anschaffung eines Gebäudes, das nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nichtsteuerbaren) Selbstnutzung dient, mit Eigenmitteln und Darlehen, kann er die Darlehenszinsen insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, als er das Darlehen tatsächlich zur Anschaffung des der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteils verwendet (Anschluss an BFH-Urteil vom 27. Oktober 1998 IX R 44/95, BFHE 187, 276, BStBl II 1999, 676; gegen BMF-Schreiben vom 10. Dezember 1999, BStBl I 1999, 1130).

 

Sachverhalt

A erwarb 1993 ein mit einem Zweifamilienhaus bebautes Grundstück. Nach § 2 des notariellen Kaufvertrags betrug der Kaufpreis 268 000 DM. Davon entfiel gemäß § 2 auf die Obergeschosswohnung mit einer Größe von 64,04 qm ein Kaufpreisanteil von 115 480,56 DM und auf die Erdgeschosswohnung mit einer Grundfläche von 84,58 qm ein Kaufpreisanteil von 152 519,44 DM. Die Zahlung sollte nach Satz 3 des § 2 des Kaufvertrages auf das bei der Sparkasse noch zu benennende Notaranderkonto erfolgen. A schloss zur Finanzierung des Objekts mit seiner Bank drei Darlehensverträge mit den Nummern 00, 01 und 02 ab. Das Darlehen 00 ordnete er der Wohnung im Obergeschoss zu, die er vermieten wollte und ab Mai 1993 auch tatsächlich vermietete. Die Darlehenssumme betrug 115 480 DM. Die Verträge 01 und 02 (geringere Darlehenssummen) ordnete A der Wohnung im Erdgeschoss zu, die er selbst zu nutzen beabsichtigte. Auf dem Notaranderkonto des amtierenden Notars gingen am 3. Mai 1993 drei Zahlungen der Bank entspr. den Darlehenssummen der Verträge 00 bis 02 ein. Neben einer weiteren Zahlung durch die Bank zahlte der Kläger selbst im April und Mai 1993 kleinere Beträge auf das Notaranderkonto ein. Am 11. Mai 1993 kehrte der Notar den Gesamtkaufpreis von 268 000 DM in einer Summe aus. In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr (1994) machte A die für das Darlehen 00 gezahlten Schuldzinsen in Höhe von 7 815 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die vermietete Obergeschosswohnung geltend. Das FA erkannte diesen Betrag nicht an, sondern berücksichtigte lediglich Schuldzinsen in Höhe von 5 275 DM. Diese Summe entspricht mit 43,09 v.H. der gesamten Schuldzinsen dem Anteil der vermieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche. FG und BFH folgten der Rechtsauffassung von A.

 

Entscheidung

Der BFH überträgt seine Rechtsprechung zu fremdfinanzierten Herstellungskosten auf Erwerbsfälle. Ausgehend von der vom BFH in ständiger Rechtsprechung aller Senate anerkannten Finanzierungsfreiheit des Steuerpflichtigen (das bedeutet: Der Steuerpflichtige kann frei darüber entscheiden, ob er Aufwendungen fremd finanziert oder mit Eigenmitteln begleicht) sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, wenn und soweit das Darlehen tatsächlich zum Erzielen von Einkünften verwendet worden ist. Bei einem gemischt genutzten Gebäude können Schuldzinsen in vollem Umfang nur dann berücksichtigt werden, wenn der Steuerpflichtige ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnet, indem er mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich die Aufwendungen begleicht, die der Anschaffung oder Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

Das bedeutet: Anschaffungskosten und Darlehen muss der Steuerpflichtige einem bestimmten Gebäudeteil zuordnen.

So verhält es sich, wenn er den zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten auf den selbstgenutzten und den vermieteten Gebäudeteil aufteilt. Soweit er keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung trifft, sind die Anschaffungskosten anteilig zuzuordnen. Dieser Teil der Anschaffungskosten muss tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln gezahlt worden sein.

Wie dokumentiert der Steuerpflichtige seine Zuordnungsentscheidung? Die Dokumentation der Zuordnung kann zunächst - wie im Streitfall - im Kaufvertrag geschehen. Dessen bedarf es aber nicht. Der Steuerpflichtige kann auch im Rahmen der Finanzierung zurechnen. Es reicht dann aus, wenn er diese Entscheidung mit der Steuererklärung dem FA mitteilt. Wichtig ist aber, dass sein Auszahlungsverhalten mit der Zuordnung übereinstimmt. Nach diesen Grundsätzen ist A zu vollem Schuldzinsenabzug aus dem Darlehen 00 berechtigt: Er hat die Anschaffungskosten auf die vermietete Wohnung aufgeteilt und diese Aufwendungen mit den Mitteln aus dem Darlehen 00 beglichen. An diese Zuordnung knüpft die Steuer an.

 

Hinweis

Entscheidend ist nach der Rechtsprechung, dass der Steuerpflichtige die Zuordnung in seinem Bereich vorgenommen hat. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob der Überweisung auf das Notaranderkonto Erfüllungswirkung zukommt und ob der Notar von diesem Konto den gesamten Kaufpreis auskehrt. In der Praxis muss die Zuordnung genau durchgeführt werden. Das kann misslingen, wie Fälle zeigen, in denen eine Finanzierung über ...

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