Vermietungsunternehmen / 2.3.2 Steuersatz

Grundsätzlich ist bei der steuerpflichtigen Vermietung der Regelsteuersatz nach § 12 Abs. 1 UStG anzusetzen (derzeit 19 %, in der Zeit vom 1.7. – 31.12.2020 16 %). Da Vermietung regelmäßig in monatlichen Teilleistungen ausgeführt wird, unterlagen die Mieteinnahmen für Juli bis Dezember 2020 (unabhängig vom Zahlungseingang) dem abgesenkten Regelsteuersatz von 16 %.

Eine Besonderheit besteht bei der Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Personen sowie der kurzfristigen Vermietung von Campingplätzen; hier ist nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG der ermäßigte Steuersatz anzuwenden (derzeit 7 %, in der Zeit vom 1.7. – 31.12.2020 5 %).

Praxis-Tipp

Kurzfristige Vermietung

Als kurzfristig ist eine Vermietung anzusehen, die nicht länger als 6 Monate dauert. Dabei kommt es auf die geplante Vermietung an. Damit fallen auch Vermietungen in Pensionen, aber auch Ferienwohnungen oder Ferienhäuser unter die Steuerermäßigung. Es kommt dabei aber immer auf das jeweilige Mietverhältnis an. Wird z. B. ein Gebäude unbefristet an einen Betreiber vermietet, der in dem Gebäude Kriegsflüchtlinge beherbergt, kommt es für die Beurteilung dieser Vermietungsleistung nicht darauf an, wie lange die Kriegsflüchtlinge individuell dort versorgt werden.

Ausdrücklich nicht unter die Ermäßigung des Steuersatzes fallen aber nach der gesetzlichen Vorgabe des § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG alle Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, selbst wenn sie mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind.

Nach der bisherigen nationalen Anwendung werden von der Steuermäßigung insbesondere die Leistungen nicht erfasst, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, hier hatte der BFH das sog. "Aufteilungsgebot" zugrunde gelegt. Exemplarisch sollen dies Verpflegung, insbesondere Teile des Frühstücks^[1], der Zugang zu Kommunikationsnetzen (insbesondere Telefon und Internet), die TV-Nutzung ("pay per view"), die Getränkeversorgung aus der Minibar, Wellnessangebote, Überlassung von Tagungsräumen, die Überlassung von Parkplätzen – unabhängig davon, ob dafür ein besonderes Entgelt verlangt wird^[2] –, sonstige Pauschalangebote usw sein. Wird von dem leistenden Unternehmer insgesamt ein Pauschalpreis berechnet, muss eine Aufteilung in ermäßigt besteuerte Vermietungsleistung und die Leistung anderer Art vorgenommen werden; die dem Regelsteuersatz unterliegenden anderen Leistungen werden regelmäßig mit den kalkulatorischen Kosten zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags angesetzt. Dabei kann im Hotelgewerbe der leistende Unternehmer die regelbesteuerten Umsätze auch mit 20 %^[3] des Gesamtentgelts pauschalieren (sog. "Business-Pauschale").

Wichtig

Aufteilungsgebot nach der Rechtsprechung des EuGH umstritten

Nachdem der EuGH^[4] für die Überlassung von Betriebsvorrichtungen festgestellt hat, dass für einheitliche Leistungen, die als Haupt- und Nebenleistung verbunden sind, nur eine einheitliche umsatzsteuerrechtliche Beurteilung vorliegen kann ist auch das Aufteilungsgebot bei den Nebenleistungen zu den Übernachtungsleistungen strittig. Der BFH^[5] hatte dazu einem Hotelier schon Aussetzung der Vollziehung gewährt und setzt nach der Entscheidung des EuGH diverse andere anhängige Verfahren^[6] fort.

[1] Beim Frühstück und bei Verpflegung ist derzeit (in der Zeit vom 1.7.2020 bis 31.12.2023) zu beachten, dass die Restaurantdienstleistungen nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG ebenfalls dem ermäßigten Steuersatz unterliegen, davon ausgenommen sind aber Getränke. Die Trennung zwischen Frühstück und Übernachtung gilt auch dann, wenn für Übernachtung und Frühstück ein Pauschalpreis vereinbart ist; in diesem Fall ist durch sachgerechte Schätzung ein Anteil für das Frühstück zu ermitteln, BFH, Urteil v. 24.4.2013, XI R 3/11, BStBl 2014 II S. 86.

[2] BFH, Urteil v. 1.3.2016, XI R 11/14, BStBl 2016 II S. 753.

[3] Aufgrund der Ermäßigung des Steuersatzes bei den Restaurantdienstleistungen – hier insbesondere die Speisen beim Frühstück – ist in der Zeit vom 1.7.2020 bis 31.12.2023 eine Pauschale i. H. v. 15 % anzusetzen, Abschn. 12.16 Abs. 12 Satz 2 UStAE.

[4] EuGH, Urteil v. 4.5.2023, C-516/21 (Y), BFH/NV 2023 S. 943.

[5] BFH, Beschluss v. 7.3.2022, XI B 2/21 (AdV), BFH/NV 2022 S. 789.

[6] Anhängig sind beim BFH XI R 34/20 zur Frage Frühstück und Parkplatz, XI R 35/20 zu Verpflegungsdienstleistungen eines gemeinnützigen Vereins, XI R 7/21 zu Frühstücksleistungen und XI R 22/21 zu Fitness, Parkplatz und WLAN.