Der Unternehmer, der steuerfreie Vermietungsleistungen ausführt, sollte in jedem Fall prüfen, ob er diese steuerfreien Umsätze durch Option nach § 9 UStG steuerpflichtig ausführen kann und ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist.[1] Bei der Prüfung der Option nach § 9 UStG muss der Unternehmer in zwei getrennten Prüfungsschritten vorgehen:

  1. Ist der Leistungsempfänger ein Unternehmer, der die Leistung für sein Unternehmen bezieht?[2]
  2. Ist die Option auf die Umsatzsteuer durch die Regelung des § 9 Abs. 2 UStG i. V. m. § 27 Abs. 2 UStG eingeschränkt?
 
Wichtig

Option nur bei Vermietung an Unternehmer

Eine Option zur Steuerpflicht kann sich für den Unternehmer nur dann ergeben, wenn er die Vermietungsleistung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt.[3] Der Vermieter muss diese Voraussetzungen nachweisen.

Bei der Vermietung von Grundstücken sind über die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG hinaus auch die Einschränkungen des § 9 Abs. 2 UStG zu berücksichtigen. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die Rechtsvorschrift über die Einschränkung der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 2 UStG in der Vergangenheit mehreren Änderungen unterlegen hat. Von entscheidender Bedeutung ist dabei, wann mit der Errichtung des Gebäudes begonnen und wann das Gebäude fertig gestellt wurde.

 
Wichtig

Anwendungsvorschrift in § 27 Abs. 2 UStG beachten

Da die Anwendung des § 9 Abs. 2 UStG ausschließlich von dem Bau- bzw. Fertigstellungsjahr der Immobilie abhängt, kann diese Vorschrift nur im Zusammenhang mit der Anwendungsvorschrift des § 27 Abs. 2 UStG umgesetzt werden.[4]

Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung kann nicht nur für aktuell ausgeführte Umsätze erklärt werden. Die Option kann auch für die Vergangenheit ausgeübt oder auch widerrufen werden. Der Widerruf kann bis zur sog. materiellen Bestandskraft[5] vorgenommen werden.[6]

[5] Materielle Bestandskraft tritt erst dann ein, wenn die Steuerfestsetzung nicht mehr anfechtbar ist oder nicht mehr aufgrund des Vorbehalts der Nachprüfung nach § 164 AO änderbar ist.

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