Vermietungsleistungen und deren Abrechnung / 2.1 Sachverhalt

Rentner R hat mit Wirkung zum 1.1.2023 ein gemischt genutztes Gebäude in Köln erworben (Baujahr 1920). Umsatzsteuer wurde R bei dem Verkauf des Gebäudes nicht berechnet. Er weiß aber, dass der Vorbesitzer dieses Haus ebenfalls als Anlageobjekt (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) genutzt hatte und in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf des Objekts keine wesentlichen Baumaßnahmen an dem Gebäude vorgenommen wurden.

Das Haus verfügt insgesamt über eine Nutzfläche von 1.500 m². Von dieser Fläche sind 500 m² an private Wohnungsmieter und 250 m² an eine orthopädische Gemeinschaftspraxis vermietet. Im Erdgeschoss des Gebäudes und in der ersten Etage sind die restlichen Räume an den Betreiber eines Supermarkts vermietet.

An laufenden Bewirtschaftungskosten sind im Kalenderjahr 2023 die folgenden Aufwendungen entstanden:

umlagefähige Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer[1] –		15.000 EUR
umlagefähige Aufwendungen – 7 % Umsatzsteuer[2] –	brutto	8.025 EUR
umlagefähige Aufwendungen – 19 % Umsatzsteuer[3] –	brutto	35.700 EUR
nicht umlagefähige Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer[4] –		50.000 EUR
nicht umlagefähige Aufwendungen – 19 % Umsatzsteuer[5] –	brutto	23.800 EUR

Darüber hinaus vermietet R auf dem Grundstück auch noch insgesamt 25 Parkplätze. Von diesen Parkplätzen sind 5 Plätze an Wohnungsmieter, 5 Plätze an die orthopädische Gemeinschaftspraxis, 10 Plätze an den Supermarktbetreiber sowie 5 Plätze an fremde Dritte vermietet. R erhebt für jeden Parkplatz eine monatliche "Pauschalgebühr" i. H. v. 40 EUR.

[1] Z. B. Versicherungen, Grundsteuer, angestellter Hausmeister.

[2] Z. B. Wasserlieferung.

[3] Z. B. Strom, Heizöl, Wartungskosten, externe Dienstleister (Gartenarbeiten o. Ä.).

[4] Z. B. Finanzierungskosten, soweit das Kreditinstitut auf die Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 UStG verzichtet hat.

[5] Z. B. Instandsetzungskosten.