Verbilligte Überlassung einer Wohnung: mietrechtliche Kappungsgrenze
 

OFD Münster, 13.2.2004, S 2253 - 60 - St 22 - 31

Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % (bis einschl. Veranlagungszeitraum 2003 weniger als 50 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Der BFH hat mit Urteil vom 5.11.2002 IX R 48/01 (BStBl 2002 II S. 646) eine Aufteilung auch für Mieten von mindestens 50 % (ab 2004 mindestens 56 %), aber weniger als 75 % der Marktmiete vorgenommen, wenn die aufgrund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht negativ ist. Die Grundsätze dieses Urteils sind erst ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden (BMF-Schreiben vom 29.7.2003, EStG-Kartei NRW § 21 EStG Fach 1 Nr. 17).

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden.

Praxis-Beispiel

Beispiel: Die Vermietung erfolgt in 2003 zu einem Mietzins von 50 % der ortsüblichen Miete. Nach § 558 Abs. 3 BGB ist in 2004 eine Anpassung von maximal 20 % der bisherigen Miete möglich, auf dann 60 % der ortsüblichen Miete. Die nächste Mieterhöhung ist grundsätzlich frühestens nach drei Jahren, in 2007, zulässig.

Kann die Miete ab 2004 aufgrund dieser Kappungsgrenze nicht auf 75 % der ortsüblichen Miete angehoben werden und ist die Überschussprognose negativ, so ist die Vermietungstätigkeit dennoch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Nach dem BFH-Urteil vom 28.1.1997 (BStBl 1997 II S. 605) ist die Aufteilung auch dann vorzunehmen, wenn das vereinbarte Entgelt aus vertraglichen oder tatsächlichen Gründen nicht erhöht werden kann.

Diese Grundsätze gelten auch für eine Vermietung zu einem Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete. Ungeachtet der aus § 558 ff. BGB resultierenden Anpassungshindernisse ist in diesen Fällen das BFH-Urteil vom 5.11.2002 ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden.

Wird bei einer Vermietung unter nahen Angehörigen eine über die Kappungsgrenzen des § 558 Abs. 3 BGB hinausgehende Mieterhöhung vereinbart und tatsächlich vollzogen, so ist allein hierdurch kein Umstand gegeben, der zu einem Ausschluss der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses führt. Bei einer klar und eindeutig vereinbarten und durchgeführten Mieterhöhung von z.B. 50 % auf 75 %. der ortsüblichen Miete ist das Mietverhältnis, sofern es im Übrigen dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich), steuerlich anzuerkennen.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 2

BGB § 558 Abs. 3

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