Leitsatz
Das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indiziert nicht die Nachhaltigkeit. Auch wenn mehr als drei Objekte mit einem einzigen Verkaufsgeschäft veräußert werden, ist das Kriterium der Nachhaltigkeit i.d.R. nur dann erfüllt, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass noch andere derartige Grundstücksgeschäfte geplant waren.
Normenkette
§ 15 Abs. 2 EStG
Sachverhalt
Die Kläger, ein Bauunternehmer und ein Architekt, hatten sich in einer GbR zusammengeschlossen und im November 1986 ein auf vier Grundstücksparzellen errichtetes Wohngebiet mit ca. 600 Wohneinheiten erworben. Mit Vertrag von November 1989 verkauften sie die gesamte Fläche mit erheblichem Gewinn an einen Erwerber.
Das FA sah darin einen gewerblichen Grundstückshandel.
Entscheidung
Nachdem die Klage gegen die betreffenden Gewinnfeststellungsbescheide beim FG erfolglos geblieben war, gab der BFH der Revision der Kläger statt. Zwar sei die Drei-Objekt-Grenze überschritten, so dass auch von einem Überschreiten der Grenze reiner Vermögensverwaltung habe ausgegangen werden können. Daraus folge aber noch nicht, dass die Kläger nachhaltig gehandelt hätten. Die Umsetzung eines einzigen Verkaufsentschlusses durch Veräußerung in einer notariellen Urkunde reiche hierfür nicht aus. Im zweiten Rechtsgang habe das FG weitere Feststellungen zur Nachhaltigkeit zu treffen.
Hinweis
1. Es entspricht einem verbreiteten Irrtum, dass bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel immer erfüllt seien. Der BFH hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass ein gewerblicher Grundstückshandel nur bei Erfüllung aller Tatbestandsmerkmale des § 15 Abs. 2 EStG angenommen werden könne.
Die Drei-Obkjekt-Grenze betrifft nur das Tatbestandsmerkmal "Überschreiten der Vermögensverwaltung". Werden also mehr als drei Grundstücke veräußert, folgt daraus zwar, dass der Bereich der Vermögensverwaltung überschritten ist. Gewerbliche Einkünfte werden daraus aber nur erzielt, wenn die Verkaufstätigkeit nachhaltig ist.
Nachhaltigkeit heißt, dass in Wiederholungsabsicht gehandelt werden muss. Mehrere Verkäufe lassen einen Schluss auf von Anfang an bestehende Wiederholungsabsicht zu. Werden mehrere Objekte in einem Vertrag an einen Erwerber veräußert, bedarf es aber zusätzlicher Anhaltspunkte für die Wiederholungsabsicht.
2. Im Besprechungsfall hatte das FG nicht nach solchen Anhaltspunkten gesucht. Dies muss im zweiten Rechtsgang nachgeholt werden. Dazu gibt der BFH einige Hinweise, die auch über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben:
- Ein einzelnes Veräußerungsgeschäft kann auch dann auf Wiederholung angelegt sein, wenn sich der Veräußerer zur Gewinnmaximierung um mehrere Einzelverkäufe bemüht hat.
- Die Branchennähe des Veräußerers besagt nichts über die Wiederholungsabsicht. Auch Unternehmer der Baubranche können Grundbesitz im Privatvermögen halten und verwalten.
- Nachhaltigkeit kann ausnahmsweise auch bei einem einzigen Absatzgeschäft vorliegen, wenn die Erfüllung des Geschäfts zahlreiche Einzelakte erfordert. Wiederholtes Tätigwerden bei der Beschaffung reicht nicht aus.
- Bei Personengesellschaften ist die Nachhaltigkeit in Bezug auf jeden Gesellschafter zu prüfen.
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