OFD Magdeburg, 16.07.1999, S 2730 a - 1 - St 232

Zur steuerlichen Behandlung der steuerfreien Vermietungsgenossenschaften und -vereine im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG in den neuen Ländern sind von den obersten Finanzbehörden der Länder und dem Bundesministerium der Finanzen folgende Fragen erörtert worden:

 

1. Maßnahmen im Rahmen der Privatisierungspflicht gemäß § 5 AHG durch steuerfreie Vermietungsgenossenschaften und -vereine im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG in den neuen Ländern

 

1.1 Steuerliche Behandlung der Grundstücksveräußerung

 

1.1.1 Ausgangslage

Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften sowie -vereine sind nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 1 KStG mit den dort genannten Tätigkeiten (begünstigte Tätigkeiten) von der Körperschaftsteuer befreit. Die Befreiung ist ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus nicht begünstigten Tätigkeiten 10 % der gesamten Einnahmen übersteigen § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 2 KStG). Zu den begünstigten Geschäften gehört z.B. die Veräußerung von Betriebsgrundstücken oder von Teilen von Betriebsgrundstücken aus dem begünstigten Bereich. Der Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken ist jedoch nicht begünstigt, wenn der Grundstückshandel gewerblichen Charakter annimmt und deshalb insoweit die Merkmale eines Gewerbebetriebs gegeben sind (vgl. Tz. 39, BMF-Schreiben vom 22.11.1991, IV B 7 - S 2730 - 24/91, BStBl 1991 I S. 1014 = Anhang 17 KStH 1995).

In der Übergangszeit bis zum 31.12.2003 bleiben Einnahmen aus der Veräußerung von Grundstücken im Rahmen der Privatisierungspflicht gemäß § 5 AHG bei der Ermittlung der 10 %-Grenze des § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 2 KStG aus Billigkeitsgründen außer Ansatz, wenn es sich um Einnahmen aus gewerblichem Grundstückshandel handelt. Etwaige Gewinne aus diesen Grundstücksgeschäften sind jedoch zu versteuern (vgl. BMF-Schreiben vom 1.10.1993, IV B 7 - S 2730 - 12/93).

 

1.1.2 Anwendung des BMF-Schreibens vom 20.12.1990, IV B 2 - S 2240 - 61/90, BStBl 1990 I S. 884 = Anhang 17 EStH 1988

Nach Auffassung der Referatsleiter ESt beurteilt sich die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist, nach dem BMF-Schreiben vom 20.12.1990 (a.a.O.). Ein gewerblicher Grundstückshandel kann nicht schon deshalb generell verneint werden, weil die Grundstücksverkäufe im Rahmen der Veräußerungsauflage des AHG gesetzlich erzwungen worden sind. Denn eine Veräußerungsabsicht als Voraussetzung für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels kann im Einzelfall auch dann vorliegen, wenn ein gesetzlicher Zwang zum Verkauf besteht.

Nach Auffassung der Referatsleiter ESt sind bei der Anwendung des BMF-Schreibens vom 20.12.1990 (a.a.O.) folgende Fälle zu unterscheiden:

- Verkauf von Wohnungen im Rahmen des § 5 AHG ohne Modernisierung vor Veräußerung

In diesen Fällen liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor.

- Verkauf von Wohnungen im Rahmen des § 5 AHG mit Modernisierung vor Veräußerung

In diesen Fällen ist nach Tz. 23 des BMF-Schreibens vom 20.12.1990 (a.a.O.) zu beurteilen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Danach ist ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen, wenn der Eigentümer vor der Veräußerung der Grundstücke „in erheblichem Umfang für Modernisierungsmaßnahmen investiert, die bei den Grundstücken zu einem Verkehrsgut anderer Marktgängigkeit führen”. Danach dürfte in den Fällen des Verkaufs von Wohnungen im Rahmen des § 5 AHG mit Modernisierung vor Veräußerung grundsätzlich ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen sein.

 

1.1.3 Rechtsfolgen bei Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels

Die Anwendung des Beschlusses der Referatsleiter ESt führt zu einer Reihe von Folgeproblemen. Zu einigen Fragen wird wie folgt Stellung genommen:

- Anwendung der Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel

Ist für die Prüfung der Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, auf eine von Beginn an vorhandene Verkaufsabsicht oder auf den engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Modernisierung und Verkauf abzustellen?

Nach Auffassung des ESt-Referats im BMF – siehe auch Tz. 20 des BMF-Schreibens vom 20.12.1990 (a.a.O.) wird in den sog. Modernisierungsfällen nur auf den engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Modernisierung und Verkauf abgestellt, nicht aber auf eine von Beginn an vorhandene Verkaufsabsicht. Das gilt auch dann, wenn aufgrund langjähriger Vermietung oder Eigennutzung der Objekte kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Wohnungen besteht.

- Sind die Modernisierungskosten Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen?

Die Frage, ob die Modernisierungskosten Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen sind, ist im Einzelfall nach den allgemeinen Grundsätzen zu entscheiden. Danach liegen Herstellungskosten vor, wenn Modernisierungsmaßnahmen zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen (BMF-Schreiben vom 16.12.1996, IV B 3 - S 2211 - 69/96, BStBl 1996 I S. 1442).

- Beginn der Steuerpflicht

In den Modernisierungsfällen beginnt der gewerbliche Grundstückshan...

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