Die praktischen Auswirkungen werden anhand der nachfolgenden Beispiele gezeigt.
Beispiel 1
Zuordnung von Darlehenszinsen
A errichtet ein Zweifamilienhaus mit 2 gleich großen Wohnungen, von denen er eine selbst nutzen, die andere vermieten will. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen insgesamt 400.000 EUR. Davon entfallen auf das Gesamtgebäude 200.000 EUR (Baugrube, Rohbau, Dach etc.). Die restlichen 200.000 EUR entfallen zu 100.000 EUR auf die selbst zu nutzende Wohnung und zu 100.000 EUR auf die zur Vermietung vorgesehene Wohnung. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die ausschließlich für den Innenausbau des jeweiligen Gebäudeteils angefallen sind. A hat mit den beteiligten Unternehmen eine wohnungsbezogene, getrennte Abrechnung dieser Kosten vereinbart.
A hat das Zweifamilienhaus je zur Hälfte mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert. 100.000 EUR des Darlehensbetrags werden einem gesonderten Konto gutgeschrieben, von dem A die der vermieteten Wohnung gesondert zugeordneten Kosten bezahlt. Der restliche Betrag wird seinem Girokonto gutgeschrieben, von dem er die übrigen Baukosten begleicht.
Von den gezahlten Schuldzinsen i. H. v. 15.000 EUR kann A nach der BFH-Rechtsprechung als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen:
Die Darlehensmittel von 200.000 EUR hat A i. H. v. 100.000 EUR zur Finanzierung der zur Vermietung vorgesehenen Wohnung verwendet. Die darauf entfallenden Schuldzinsen i. H. v. 7.500 EUR (50 % von 15.000 EUR) kann er in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Die restlichen Schuldzinsen von 7.500 EUR entfallen zu 5.000 EUR
| (= | 200.000 EUR | = 2/3 von 7.500 EUR) |
| 300.000 EUR |
auf die Gesamtgebäudekosten und zu 2.500 EUR
| (= | 100.000 EUR | = 1/3 von 7.500 EUR) |
| 300.000 EUR |
auf die Innenausbaukosten der selbst genutzten Wohnung. Die auf die Gesamtgebäudekosten entfallenden Schuldzinsen kann A entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte = 2.500 EUR abziehen. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug von 10.000 EUR (= 67 %) möglich.
Dieses Ergebnis lässt sich noch verbessern, wenn der Steuerpflichtige zusätzlich die Innenausbaukosten der selbst genutzten Wohnung ausschließlich mit Eigenkapital finanziert.
Beispiel 2
Innenausbaukosten durch Eigenmittel finanziert
Wie Beispiel 1, jedoch zahlt A die Innenausbaukosten der selbst genutzten Wohnung von einem weiteren Konto, das er nur mit Eigenmitteln ausgestattet hat. Die auf die Sonderausstattung der vermieteten Wohnung entfallenden Schuldzinsen i. H. v. 7.500 EUR kann A wie in Beispiel 1 in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.
Die restlichen Schuldzinsen von 7.500 EUR entfallen in voller Höhe auf die Gesamtgebäudekosten, sodass A sie entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte = 3.750 EUR abziehen kann. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug i. H. v. 11.250 EUR (= 75 %) möglich.
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