Bei allen steuerpflichtigen Lieferungen von Grundstücken – d. h. Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) fallen – geht die Umsatzsteuerschuld nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG auf den unternehmerischen Leistungsempfänger (bzw. die juristische Person) über. Hierzu gehören auch

  • die Bestellung von Erbbaurechten und die Übertragung von Erbbaurechten,
  • die Übertragung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück,
  • die Lieferung von auf fremdem Boden errichteten Gebäuden nach Ablauf der Miet-/Pachtzeit,
  • die Übertragung eines Betriebsgrundstücks zur Vermeidung einer drohenden Enteignung,
  • die Umsätze von Grundstücken und von Gebäuden nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Grundstückslieferungen sind grundsätzlich steuerfrei[1], jedoch kann der Veräußerer auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn er das Grundstück an einen Unternehmer für dessen Unternehmen liefert.[2]

 
Wichtig

Nicht steuerbare Geschäftsveräußerung

Allerdings ist in diesen Fällen immer noch zu prüfen, ob ggf. eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1a UStG vorliegt (evtl. beim Verkauf von Mietshäusern). Ggf. ergibt sich keine Steuer für den Verkauf, jedoch übernimmt der Käufer evtl. die Gefahr der Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG bei von ihm vorgenommenen Nutzungsänderungen des Gebäudes.

 
Praxis-Beispiel

Eintritt in Mietverhältnisse

Unternehmer V1 aus Frankfurt verkauft sein durch Option nach § 9 UStG steuerpflichtig vermietetes Bürogebäude (erstellt in 02 mit Vorsteuerabzug, erstmalige Vermietung ab 1.1.03) mit Wirkung zum 31.12.09 an V2. V2 tritt in die Mietverhältnisse ein.

Es liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vor. V2 führt den vom Veräußerer zum 1.1.03 begründeten 10-jährigen Vorsteuerberichtigungszeitraum nach § 15a UStG (Ablauf 31.12.12) fort.

 
Praxis-Beispiel

Keine Fortführung des Vermietungsbetriebs

Abwandlung: Wie oben, jedoch tritt der Käufer V2 nicht in die Mietverträge ein und benutzt das Bürogebäude für eigene unternehmerische Zwecke. Es liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, da der Erwerber den "Vermietungsbetrieb" des Vorbesitzers nicht fortführt. Der Verkauf ist daher steuerbar und bei Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG steuerpflichtig.

 
Praxis-Beispiel

Keine Übertragung eines eigenständigen Betriebsteils

Unternehmer L aus Leipzig verkauft seine Lagerhalle an den Unternehmer D aus Dresden. L verzichtet rechtzeitig auf die Steuerbefreiung der Grundstückslieferung.

Es liegt keine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vor, da kein eigenständig nutzbarer Betrieb im Ganzen bzw. ein gesondert geführter Teilbetrieb übertragen wird. Deshalb hat Leistungsempfänger D die insoweit auf ihn überwälzte Steuerschuld bei seinem Finanzamt anzumelden (USt-Voranmeldung Zeile 49). Gleichzeitig kann D hieraus aber den Vorsteuerabzug geltend machen (USt-Voranmeldung Zeile 58), sofern er mit dem Gebäude zum Vorsteuerabzug berechtigende Ausgangsumsätze tätigt.

Formvorschriften für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG:

  • Der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG für Grundstückslieferungen ist nur gültig, wenn er in dem gem. § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt wird.[3] Erfolgt dies nicht, ist die Option ungültig (ggf. muss der Notarvertrag nachträglich geändert werden).
  • Bei Zwangsversteigerungen ist darüber hinaus die Verzichtserklärung nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin zulässig.[4] Deshalb sollte der Veräußerer seine Optionserklärung gegenüber dem zuständigen Vollstreckungsgericht erklären, da der Erwerber im Zeitpunkt der Aufforderung zur Abgabe von Geboten noch nicht bekannt sein kann.
 
Praxis-Tipp

Grunderwerbsteuer

Aufgrund des § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG gehört bei steuerpflichtigen Lieferungen von Grundstücken bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer die Umsatzsteuer nicht zur Bemessungsgrundlage.

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