Im Einzelfall kann ein Interesse daran bestehen, für familiäre Grundstücksübertragungen volle Entgeltlichkeit wie unter fremden Dritten zu erreichen, auf die § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG nicht anwendbar ist. Dies kann erstrebenswert sein, weil dann Abschreibungsvolumen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geschaffen wird.
Nahe Angehörige können Grundstücksübertragungen so gestalten wie fremde Dritte. Soll die Entgeltlichkeit erreicht werden, darf keine typische vorweggenommene Erbfolge erfolgen, sondern es muss ein fremdvergleichbarer Veräußerungsvertrag abgeschlossen werden. Dem Grundsatz nach wird eine Grundstücksübertragung von Eltern auf ihre Kinder oder Enkel vom Finanzamt als vollentgeltliches Veräußerungsgeschäft anerkannt, wenn der Wert der von dem Kind zu erbringenden Gegenleistungen dem Wert des übertragenen Grundbesitzes entspricht und die Beteiligten auch subjektiv von der Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen ausgegangen sind.
Wird die Anerkennung eines vollentgeltlichen Rechtsgeschäfts begehrt, sollte bei der Vertragsabfassung konsequent die Veräußerungsabsicht unterstrichen werden. Die Vermögensübertragung wird als Kauf, nicht als Auflagenschenkung bezeichnet und ausgestaltet. Der Vertrag sollte also als "Kaufvertrag", nicht als "Übergabevertrag", die Beteiligten sollten als "Käufer" und "Verkäufer", nicht als "Übergeber" und "Übernehmer" bezeichnet werden. Kauffremde Elemente müssen im Vertrag vermieden werden.
Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen widerlegt Vermutung einer privaten Versorgungsrente
Die Vermutung, dass bei Immobilienübertragungen von Eltern auf Kinder eine private Versorgungsrente vorliegt, kann widerlegt werden. Dass die für eine private Versorgungsrente sprechende Vermutung auch in Rentenfällen widerlegbar und eine Veräußerungsrente auch zwischen nahen Angehörigen erreichbar ist, entspricht seit Langem der Rechtsprechung.
Die Vermutung besteht nicht, wenn die übertragene Immobilie und die Rentenverpflichtung einander gleichwertig sind. Berufen sich die Beteiligten darauf, dass Rente und übertragenes Grundstück wertgleich seien, müssen sie substanziiert darlegen, welche Vorstellungen sie bei Abschluss des Vertrags hinsichtlich des Werts der übertragenen Immobilie hatten.[1] Die Vermutung für die private Veranlassung ist widerlegt, wenn feststeht, dass die beiderseitigen Leistungen wie unter fremden Dritten kaufmännisch gegeneinander abgewogen worden sind.[2] Eine annähernde Übereinstimmung der Wertverhältnisse genügt, wenn sich die Vertragsbeteiligten subjektiv vom Gedanken des entgeltlichen Leistungsaustauschs leiten ließen.[3] Eine Wertabweichung von 10 % ist unschädlich.[4]
Werden bei der Übertragung eines Grundstücks vom Vater auf seinen Sohn Rentenzahlungen an den Vater vereinbart, ist bei Ausgeglichenheit des Werts der Rentenleistungen und des Werts der Immobilie eine entgeltliche Veräußerungsrente zu vermuten. Die Beweislast, dass es sich dennoch um eine unentgeltliche Versorgung handelt, obliegt dann dem Finanzamt.[5]
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