Um private Versorgungsrenten oder dauernde Lasten handelt es sich bei Renten im Zusammenhang mit einer Vermögensübertragung, wenn die Rente nicht als Gegenleistung, z. B. für ein übernommenes Haus, sondern unter Versorgungsgesichtspunkten gezahlt wird. Immobilienübertragungen gegen private Versorgungsleistungen genießen noch eine steuerrechtliche Privilegierung, wenn der Übergabevertrag bis zum 31.12.2007 abgeschlossen wurde. Die Vermögensübertragung gegen Versorgungsleistungen[1] ist bei Übergabeverträgen bis 31.12.2007 steuerlich eine unentgeltliche Übertragung, die Versorgungsleistungen sind beim Vermögensübernehmer unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben i. S. d. § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG a. F. abziehbar[2] und beim Berechtigten als sonstige Einkünfte i. S. d. § 22 Nr. 1 EStG a. F. steuerbar.[3]
Übertragung eines Mietwohngebäudes auf den Sohn gegen dauernde Last
A übertrug 2007 ein Mietwohngebäude mit einem Verkehrswert von 1 Mio. EUR und einem jährlichen Mietertrag von 100.000 EUR im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn B. Dieser verpflichtete sich gegenüber A zu lebenslänglichen und nach § 323 ZPO abänderbaren Versorgungsleistungen i. H. v. monatlich 3.000 EUR, jährlich mithin 36.000 EUR, deren Kapitalwert 400.000 EUR beträgt. B kann seine Leistungen in vollem Umfang als Sonderausgaben in Form einer dauernden Last abziehen[4], A muss die zufließenden Beträge in voller Höhe als sonstige Einkünfte versteuern.[5]
Übergabeverträge ab 1.1.2018
Wird im Rahmen von Übergabeverträgen ab 1.1.2018 Vermögen übertragen, das nicht i. S. d. § 10 Abs. 1a Nr. 2 Satz 2 EStG n. F. begünstigt ist, z. B. ein Mietwohngebäude, handelt es sich nach Auffassung der Verwaltung um wiederkehrende Leistungen im Austausch mit einer Gegenleistung, d. h. um eine voll- oder teilentgeltliche Übertragung[6], nicht um Unterhaltsleistungen.[7]
Versorgungsleistungen, die im Zuge der Übergabe eines im Privatvermögen befindlichen Immobilienobjekts vereinbart werden, sind nicht als Sonderausgaben abziehbar, weil der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG nicht eröffnet ist. Die wiederkehrenden Leistungen sind dabei aufzuteilen in ihren Barwert (Tilgungsanteil) sowie in einen Zinsanteil. Ist der Barwert der wiederkehrenden Leistungen höher als der Wert der übertragenen Immobilie, liegt in Höhe des angemessenen Kaufpreises ein vollentgeltliches Geschäft vor, während es sich bei einem etwaigen übersteigenden Betrag um eine Zuwendung nach § 12 Nr. 2 EStG handelt.
Der BFH[8] hat die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt und entschieden, dass bei Übertragung eines Vermietungsobjekts des Privatvermögens gegen Leibrente die wiederkehrenden Leistungen des Übernehmers an den Übergeber in Höhe ihres Barwertes zu Anschaffungskosten führen, die im Wege der AfA berücksichtigt werden, und in Höhe ihres Zinsanteils sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.
Auf Seiten des Veräußerers kann die Annahme eines teil- bzw. vollentgeltlichen Vorgangs dazu führen, dass die Übertragung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung einer Immobilie beim Übertragenden und Empfänger der wiederkehrenden Leistungen als privates Veräußerungsgeschäft zu erfassen ist.[9]
Korn, NWB 2022 S. 72, 74.
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