Private Veräußerungsgeschäfte / 5.2.3 Herstellungskosten

Herstellungskosten i. S. d. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG sind die vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwendungen i. S. d. § 255 Abs. 2 HGB.

Mit der Einbeziehung der im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks selbsterrichteter Gebäude und anderer in diesem Zeitraum durchgeführter Baumaßnahmen in die Veräußerungsgewinnbesteuerung^[1] sind bei Berechnung des Veräußerungsgewinns neben den schon bislang zu berücksichtigenden nachträglichen Herstellungskosten bei einem angeschafften Gebäude auch Aufwendungen für die erstmalige Herstellung eines Gebäudes anzusetzen.^[2]

Zu den Aufwendungen für die erstmalige Herstellung eines Gebäudes gehören alle Aufwendungen, die vom Beginn der Bauarbeiten bis zur Fertigstellung anfallen. Hierzu zählen neben den reinen Baukosten auch z. B. die Baunebenkosten, wie Gebühren für die Baugenehmigung, Architekten-, Ingenieur- und Statikerhonorare.

Zu den nachträglichen Herstellungskosten gehören Aufwendungen, die nach der Fertigstellung des Wirtschaftsguts anfallen. Das sind z. B. Kosten für eine Erweiterung, d. h. einen Anbau an ein Gebäude, seine Aufstockung, die Vergrößerung der nutzbaren Fläche, z. B. durch Aufsetzen einer Dachgaube, oder eine Substanzmehrung, z. B. Einsetzen von zusätzlichen Wänden.^[3]

Praxis-Beispiel

Umbaukosten an bestehendem Gebäude

A hat 2017 ein bebautes Grundstück zum Kaufpreis von 140.000 EUR erworben und für das aufstehende Gebäude Umbaukosten i. H. v. 60.000 EUR aufgewendet. Durch Kaufvertrag vom 15.2.2023 hat er das Gebäude für 250.000 EUR veräußert. Für die Berechnung des privaten Veräußerungsgewinns ist von Anschaffungs- und Herstellungskosten i. H. v. 200.000 EUR auszugehen.

[1] § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG.

[2]

S. Abschnitt 2.2.

[3] BMF, Schreiben v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl 2003 I S. 386.