Neue Bundesländer: Sonderbewertungen nach dem Bewertungsgesetz

Gleichlautende Ländererlasse vom 17.06.1997

1 Anwendungsbereich

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Dieser Erlaß gilt für die Bewertung von inländischen Grundstücken bei Erbbaurechten § 148 Abs. 1 BewG), mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden § 148 Abs. 2 BewG), mit im Bau befindlichen Gebäuden § 149 BewG) sowie mit Gebäuden und Gebäudeteilen für den Zivilschutz § 150 BewG), wenn die Feststellung eines Grundstückswerts für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab dem 1.1.1996 sowie für Zwecke der Grunderwerbsteuer ab dem 1.1.1997 erforderlich ist.

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Die gleichlautenden Erlasse zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vom 15.4.1997 (BStBl 1997 I S. 394), von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren § 146 BewG) vom 28.5.1997 (BStBl 1997 I S. 592) sowie von bebauten Grundstücken in Sonderfällen § 147 BewG) gelten entsprechend.

2 Erbbaurecht

2.1 Wirtschaftliche Einheit

2.1.1 Begriff

3	Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbständige wirtschaftliche Einheit § 68 Abs. 1 Nr. 2 BewG, § 70 Abs. 1 BewG).
4	Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
5	Das belastete Grundstück ist das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. Übernimmt der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück („Eigentümererbbaurecht”), bleiben Erbbaurecht und belastetes Grundstück als selbständige wirtschaftliche Einheiten bestehen.

2.1.2 Entstehung

6	Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbVO in Verbindung mit § 873 BGB). Bewertungsrechtlich entsteht das Erbbaurecht bereits, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist (vgl. BFH-Urteil vom 8.4.1987, BFH/NV 1988 S. 568).
7	Das Erbbaurecht erstreckt sich im allgemeinen auf das ganze Grundstück. Erstreckt es sich jedoch nur auf einen Teil des Grundstücks im Sinne des Zivilrechts, ist dieser Teil als selbständige wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 148 Abs. 1 BewG zu bewerten. Für den restlichen Teil des Grundstücks ist die Bewertung nach den allgemeinen Grundsätzen durchzuführen.
8	Errichtet der Erbbauberechtigte ein einheitliches Gebäude auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück, sind der Gebäudeteil auf dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück als Erbbaurecht und das eigene Grundstück mit dem dort errichteten Gebäudeteil als bebautes Grundstück getrennt zu bewerten. Entsprechend ist zu verfahren, wenn das angrenzende Grundstück aufgrund eines Pachtvertrags bebaut worden ist und für diesen Gebäudeteil eine Bewertung als Gebäude auf fremdem Grund und Boden nach § 148 Abs. 2 BewG durchzuführen ist.

2.2 Wertermittlung

2.2.1 Wert des belasteten Grundstücks

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Der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks beträgt das 18,6fache des nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG). § 145 Abs. 3 BewG ist nicht anwendbar.

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Maßgebend ist der im Besteuerungszeitpunkt zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen. Bei Erbbauzinsen, die während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart sind (z.B. bei Einmalzahlungen, Vorauszahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), ist ein Durchschnittswert aus den insgesamt nach dem Besteuerungszeitpunkt zu leistenden Erbbauzinsen, verteilt auf die Restlaufzeit, zu ermitteln. Die künftige Anpassung aufgrund von Wertsicherungsklauseln, z.B. das Anknüpfen der Erbbauzinsen an den Lebenshaltungskostenindex, ist nicht zu berücksichtigen.

Ist kein Erbbauzins zu zahlen, ist für das belastete Grundstück ein Wert von Null DM anzusetzen (z.B. Eigentümererbbaurecht).

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Der Vervielfacher von 18,6 ist unabhängig von der Restlaufzeit des Vertrags anzuwenden § 148 Abs. 1 BewG). Besondere Vereinbarungen über Abbruch oder Übergang des Eigentums vom Erbbauberechtigten errichteter Gebäude beeinflussen die Höhe des Vervielfachers ebenfalls nicht.

Beispiel:

R ist Eigentümer eines seit dem 1.6.1990 auf die Dauer von 50 Jahren überlassenen Grundstücks. Dieses Grundstück schenkt er am 13.5.1997 seiner Tochter. Der jährliche Erbbauzins betrug zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts 2.600 DM. Aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist im Zeitpunkt der Schenkung ein jährlicher Erbbauzins von 3.000 DM zu entrichten. Für Zwecke der Schenkungsteuer wird ein Grundstückswert für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück benötigt.

Jährlicher Erbbauzins im Besteuerungszeitpunkt	3.000 DM
× Vervielfacher 18,6 =	55.800 DM
Wert des belasteten Grundstücks, abgerundet gemäß § 139 BewG	55.000 DM

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§ 148 Abs. 1 BewG ist für das belastete Grundstück auch anzuwenden, wenn auf dem Grundstück im Besteuerungszeitpunkt noch kein Gebäude errichtet worden ist oder sich d...